참조만 부탁드립니다.
요점만 먼저 답드립니다
- 1+1 입주권(59+59)을 보유해 준공·등기까지 가면, 결과적으로 주택 2채를 보유한 것으로 보아 다주택자(2주택자)로 산정됩니다. 조합원입주권 자체도 주택 수 계산에 포함되고, 1+1이면 통상 2주택으로 계산합니다.
- 둘 중 하나를 팔 때, 다른 한 채를 여전히 보유하고 있으면 “다주택자로서” 양도하는 것이 맞습니다. 다만 실제 세율(중과 적용 여부)은 그때 적용되는 법령·유예조치에 따라 달라집니다.
- “양도세가 70%”는 항상 그런 게 아닙니다. 70%대는
1) 권리(입주권·분양권)를 취득 후 1~2년 내 단기 양도할 때(1년 이내 70%, 2년 이내 60%) 또는
2) 다주택 중과가 실제로 시행 중일 때 조정대상지역 주택을 고세율 구간에서 양도하는 경우(기본세율 6~45%에 20%p 또는 30%p 가산 + 지방소득세 10%)에 근접합니다.
현재(제 지식 기준 2024년 10월) 다주택 중과는 2025년 5월 9일까지 한시 유예되어 일반세율이 적용되지만, 이 유예의 연장·종료 여부는 수시로 바뀌므로 실제 매도 전 반드시 최신 규정을 확인해야 합니다.
조금 더 풀어서 정리
1) 주택 수 산정
- 조합원입주권은 주택 수에 포함됩니다.
- 1+1로 권리가 2주택에 해당하면, 준공 전후를 막론하고 주택 수 계산상 2주택자로 보는 것이 일반적입니다.
- 다른 보유주택이 있으면 그 주택까지 합산됩니다.
2) 2년 실거주와 과세
- 다주택 “중과” 여부에는 실거주 요건이 영향을 주지 않습니다. 중과는 주택 수·지역·정책 유예 여부로 결정됩니다.
- 1세대 1주택 비과세는 별개입니다. 한 채를 비과세로 팔려면 원칙적으로 그 시점에 세대가 1주택이어야 하고, 2년 보유(규제지역 취득분은 2년 거주 요건 포함)가 필요합니다.
- 재개발·재건축의 1+1 특례: 원래 1주택자가 1+1로 두 채를 취득하는 경우, 일정 기간 내 한 채를 양도하면 1세대1주택 비과세를 적용할 수 있게 하는 특례가 있습니다. 다만 적용 요건(대상자 요건, 기간, 거주·보유기간 인정 방식 등)이 까다롭고 케이스별로 해석이 달라질 수 있어 사전 검토가 필수입니다.
3) 현재 적용 세율의 큰 틀(최근 규정 기준)
- 일반 주택 양도(중과 유예 중이라면): 종합소득세 누진세율 6~45% + 지방소득세 10%, 장기보유특별공제 가능.
- 다주택 중과가 부활한 경우(조정대상지역 주택): 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 가산, 장기보유특별공제 배제. 최고세율 구간에선 실효세율이 60%대 후반까지 올라갈 수 있습니다.
- 입주권·분양권 단기 양도: 취득 후 1년 이내 70%, 2년 이내 60%(전국 동일) + 지방소득세 10% 부과. 2년 초과 보유 시 일반세율.
실무 체크리스트
- 내 물건의 정확한 권리 형태와 취득일, 보유기간.
- 사용승인일(준공) 예정일과 양도 예정일.
- 양도 시점에 해당 지역의 조정대상지역 지정 여부와 다주택 중과 유예의 실제 적용 여부.
- 1+1 특례 적용 가능성: 원주택 당시 1주택자였는지, 특례 인정 기간 내 한 채를 먼저 팔 것인지, 거주·보유기간 충족 여부(원주택의 보유/거주기간이 신축주택에 어떻게 승계되는지) 등.
- 장기보유특별공제 적용 가능 여부.
권장드리는 다음 단계
- 매도 일정(두 채 중 어느 것을 언제 팔지)과 실거주 계획을 먼저 정하고,
- 그 일정으로 1+1 특례의 1주택 비과세가 가능한지, 혹은 중과 유예 하 일반세율로 가는 것이 유리한지 시뮬레이션을 받아보세요.
- 제 지식은 2024년 10월까지라, 현재 중과 유예와 지역 지정 현황은 변동 가능성이 큽니다. 매도 전 최신 고시와 해석을 확인할 수 있는 인근 세무사와 1회 상담을 강력 권합니다. 준비물은 취득·분양계약서, 관리처분계획 인가일, 사용승인 예정일, 실제 거주이력입니다.
원하시면
- 보유·거주 이력과 예정 매도 시점(대략)만 알려주시면, 적용 가능성이 높은 과세 시나리오(비과세 가능 여부, 중과 위험, 예상 세율 구간)를 간단히 계산해 드리겠습니다.