재개발 1+1 물건 양도세 질문

요약 먼저
- 1+1(59+59) 조합원입주권은 보통 “권리 2개”로 보아 주택 수 2주택으로 계산됩니다. 준공 전 권리 상태에서도 주택 수 계산에 포함되고, 준공 후에는 실제 2주택 보유가 됩니다.
- 2채 중 하나를 먼저 파는 시점에는 통상 2주택자로 과세되며, 1세대1주택 비과세는 적용되지 않습니다. 2년 실거주를 해도 “첫 번째로 파는 집”에는 비과세가 안 됩니다.
- 다만 남은 1채는 1주택만 보유한 상태에서 2년 보유·(조정대상지역이면) 2년 거주 요건을 채우면 1세대1주택 비과세가 가능합니다. 재개발 1+1의 경우, 동일 사업에서 나온 두 주택에 대해 일정 기한 내 한 채를 처분하면 남은 한 채의 1주택 비과세에 지장을 주지 않는 특례가 있습니다(통상 준공·취득 후 3년 이내 1채 처분 요건 등, 세부요건 확인 필요).

질문별로 정리
1) 준공되면 다주택자냐?
- 네. 1+1 배정은 주택 수 2로 보며, 준공 후에는 실제 2주택 보유가 됩니다. 입주권 단계에서도 원칙적으로 주택 수 산정에 포함됩니다.

2) 둘 중 하나 팔 때 다주택자로 과세되느냐?
- 네. 첫 번째로 파는 주택(또는 입주권)은 2주택자로 과세됩니다. 1세대1주택 비과세 요건을 충족해도 “두 채를 동시에 보유한 상태에서 먼저 파는 것”에는 비과세가 적용되지 않는 것이 일반적입니다.
- 예외·특례: 재개발 1+1 특례로 “남은 한 채”의 향후 비과세를 지켜주는 규정은 있으나, 첫 매도분 자체를 비과세로 만드는 규정은 아닙니다.

3) 다주택 양도세가 70%냐?
- 아닙니다. “70%”는 보통 단기 양도(보유 1년 미만) 또는 분양권·입주권 단기 양도에 적용되는 중과 세율(70%/60%)을 말합니다.
- 다주택 중과는 원칙적으로 기본세율(6~45%)에 2주택 +20%p, 3주택 +30%p를 가산하고 장기보유특별공제를 배제하는 방식입니다. 다만 최근 몇 년간 다주택 중과를 한시 배제하는 조치가 반복 연장되어 왔습니다. 적용 여부·기한이 수시로 바뀌므로 실제 매도 전 반드시 최신 규정을 확인하셔야 합니다.
- 어떤 경우든 산출세액의 10%는 지방소득세로 추가됩니다.

추가로 꼭 유의할 점
- 입주권·분양권 매도 시 단기보유 중과: 보유 1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상은 기본세율(중과 여부는 당시 규정에 따름).
- 1+1 특례(핵심): 동일 정비사업에서 2주택을 취득한 경우, 준공·취득 후 일정 기간(통상 3년) 내 한 채를 처분하면 남은 1채를 1세대1주택으로 보아 비과세 요건 충족 시 비과세가 가능합니다. 정확한 기산일(준공/잔금/등기)과 기간, 거주요건은 케이스별로 달라질 수 있어 확인이 필요합니다.
- 거주 요건: 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세는 원칙적으로 2년 보유+2년 거주가 필요합니다(취득시점·지역 지정 시점에 따라 예외 있음).
- 취득가액 배분: 1+1은 각 주택의 취득가액을 관리처분 평가액·추가분담금 등으로 합리적으로 안분해야 하며, 향후 양도세에 큰 영향을 줍니다.
- 보유기간 산정: 재개발로 신축을 받는 경우 보유·거주기간을 종전주택·입주권 기간과 어떻게 인정하는지가 쟁점이므로, 비과세·장특공제 판단 전에 반드시 확인해야 합니다.

권장 플랜(일반론)
- 첫 번째 매도: 비과세는 어렵습니다. 중과 적용 여부(한시 배제 등), 단기보유 중과 회피(2년 이상 보유) 여부를 체크해 최소세율이 되는 시점을 선택하세요.
- 두 번째(남은) 주택: 1주택 상태를 만든 뒤 2년 보유·거주 요건을 채워 1세대1주택 비과세를 목표로 합니다. 1+1 특례의 ‘기한 내 1채 처분’ 요건을 반드시 지키세요.

정확한 답변을 위해 필요한 정보
- 종전주택 취득일, 조합원입주권 취득일(관리처분인가 등), 준공·입주 예상일
- 현재 보유 다른 주택/분양권/입주권 존재 여부
- 첫 매도 계획 시점(입주권 단계/준공 후), 보유기간
- 성남시 해당 단지의 조정대상지역 지정 현황(수시 변경)과 다주택 중과 한시 배제의 적용 기간

법·정책이 자주 바뀌고, 1+1은 특례 적용 요건이 까다롭습니다. 위 정보 정리해 주시면 현재 기준으로 세율 시뮬레이션과 절세 순서를 구체적으로 잡아드리겠습니다. 실제 매도 전에는 반드시 최신 규정을 다시 확인하시고 세무사와 신고전 검토를 받으시길 권합니다.