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  • Q.

    오피스텔 양도 소득세 관련

    현재 1주택, 1 오피스텔 보유 중입니다.

    현재 실사용은 오피스텔은 주택 용도로 사용 중에 있습니다.
    (전용 60제곱미터 이하, 시가표준액 1억 원 이하)

    그래서 보유세는 업무용으로 내고 있습니다.

    현재 오피스텔은 매도 하려고 하는데 이런 경우 실질적으로 주택으로 사용하고 있으니

    양도세 계산시 2주택으로 계산이 되는 구조 인지 궁금합니다.
    정*재 님
     조회 : 681건 답변 : 5건 25.12.28
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    정순재 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.12.28
    채택답변

    안녕하세요.
    연월세무회계 정순재 세무사입니다.

    문의주신 내용에 대하여 답변 드립니다.

    1주택과 주거용 오피스텔 보유 상태에서 오피스텔 매도 시 양도소득세 관련하여 안내드립니다.

    결론부터 말씀드리면, 양도소득세 계산 시 2주택으로 보아 계산될 가능성이 높습니다.

    소득세법상 주택 수 판정은 재산세 과세 방식이 아닌 실제 사용 용도를 기준으로 합니다. 오피스텔이 건축법상 업무시설로 분류되어 재산세를 업무용으로 납부하더라도, 실질적으로 상시 주거용으로 사용하고 있다면 양도소득세 계산 시에는 주택으로 취급됩니다.

    감사합니다.

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    한경수 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.12.28

    양도소득세 계산 시 오피스텔은 실제 사용 용도에 따라 주택 여부를 판단합니다.
    실제로 주거용으로 사용하고 있으므로 주택으로 봅니다.

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    이시열 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.12.29

    안녕하세요,
    안강세무회계 이시열세무사입니다.

    양도소득세 계산 중 주택은 공부상 내용보다 실질로 판단하게 됩니다.
    따라서 실질이 주택으로 사용하는 경우라면 주택으로 판단해 세금신고를 하셔야 합니다.

    다만, 주택으로 보더라도 비과세가 적용이 안된다면 주택이든, 업무용이든 양도세의 차이는 없을 듯 합니다.

    감사합니다

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    강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.12.29

    양도세는 세무서에서 실질로 판단합니다.
    양도세 계산시 양도시점에 주택으로 간주되면 주택수 포함입니다.

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    김경태 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.12.30

    오피스텔을 현재 주거용으로 사용하고 있으므로 2주택으로 계산되실수 있는 구조입니다 .

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

요약 답변: 네. 오피스텔을 실제로 주거용으로 사용하고 있다면, 양도소득세에서는 보통 ‘주택’으로 봅니다. 따라서 양도일 현재 1주택 + 주거용 오피스텔이면 2주택자로 판단됩니다. 재산세를 업무용으로 납부했더라도 양도세에서는 실제 사용 용도가 더 중요합니다.

확인할 핵심 포인트
- 판단 시점: ‘양도일 현재’ 실제 용도로 판단합니다. 매도 시점에 주거로 사용/임대 중이면 주택으로 보아 주택 수에 포함됩니다.
- 증빙요소: 전입신고, 주택임대차계약, 관리비·전기/가스 사용내역, 내부 구조(취사·욕실 등)로 주거 사용 여부를 봅니다.
- 예외 오해 주의: 전용 60㎡ 이하, 시가표준액 1억원 이하라는 요건은 일반적으로 양도세에서 주택 수를 제외해 주지 않습니다. 다만 일부 규정(다주택 중과 판정 시 수도권 외 공시가격 1억원 이하 주택 제외 등)에만 제한적으로 적용될 수 있으나, 1세대1주택 비과세 여부 판단에는 보통 적용되지 않습니다.

매도 시 세금 영향 개괄
- 주택으로 분류되는 경우: 주택 양도세 체계 적용(보유 주택 수에 따른 중과 여부, 조정대상지역 여부 등).
- 비주택(업무용)으로 분류되는 경우: 일반 부동산(건물·토지) 양도세율 적용, 다주택 중과 규정은 적용되지 않지만 주택 비과세·특례는 적용되지 않습니다.

실무 팁
- 오피스텔을 주택으로 보지 않게 하려면: 양도 전 전입말소, 주거 임대 종료, 실제 주거 흔적 제거, 업무용 사용 입증자료(사업자등록, 전기·가스 사용패턴 등) 확보가 필요합니다. 결국 양도일 현재 주거 사용 사실이 없다는 점이 중요합니다.
- 반대로 1주택 비과세를 목표로 할 경우: 다른 주택을 처분해 1주택 상태를 만들고, 보유·거주 요건을 충족해야 합니다.

정확한 판단/계산을 위해 추가로 필요한 정보
- 오피스텔 위치의 조정대상지역 여부
- 취득일·예정 양도일, 보유·거주(전입) 기간
- 임대 여부·기간, 임대 유형(주거/업무)
- 공시가격(시가표준액) 및 실제 사용 입증자료

원하시면 위 정보를 알려 주시면, 주택 수 판정과 양도세 개략 계산(중과 여부 포함)을 도와드리겠습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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