기존세입자 퇴거후 지인거주 문제없나요?

요약
- 임대인 동의 없이 기존 세입자가 지인에게 집을 쓰게 하면 전대(재임대) 금지 위반이 되어 임대인이 계약해지 사유를 갖게 됩니다. 반드시 임대인(질문자) 동의가 필요합니다.
- 임대인-지인 사이에 “새로운 임대차계약(보증금/월세 수수)”을 맺는 것은 매우 위험합니다. 주택임대차보호법상 최소 2년 보호와 갱신요구 문제가 생겨 3월 말 명도가 늦어질 수 있습니다.
- 가능하면 “무상사용(사용대차)” 형태로만, 기간을 3월 말까지로 한정하고, 명도확약을 받아 두는 방식이 안전합니다.

권장하는 안전한 진행 방식
1) 형태: 임대차가 아닌 “무상사용대차”
- 보증금/월세 등 대가를 일절 받지 않음(계좌흔적·현금영수증 등 금전거래 흔적 금지).
- 지인은 임차인이 아니라 ‘임시 거주자’로만 거주.

2) 당사자와 서류 정리
- 3자 합의로 문서화: 임대인-기존세입자-지인 3자 간 합의서 또는
임대인-기존세입자 간 특약 + 지인 거주 동의서(부속서류).
- 주요 조항
- 거주기간: 2026.1.초 ~ 2026.3.말(원임대차 종료/보증금 반환 시 즉시 종료, 자동 종료).
- 무상거주임을 명시(대가 없음).
- 2026.3.말까지 조건 없이 인도·퇴거 확약.
- 지위: 지인은 임차인이 아니며 임대차보호법상 권리(대항력·우선변제·갱신요구) 주장 불가.
- 전입신고 제한: 임차인으로의 전입신고 금지(필요 시 기존 세입자 세대의 ‘동거인 무상거주’ 표기 정도로만).
- 전대·재사용 금지, 손해배상, 원상복구, 관리비·공과금 부담 주체(통상 기존세입자) 명시.
- 위반 시 지체상금 및 즉시 인도 의무.
- 가능하면 공증(집행력 있는 공정증서; 인도·퇴거 의무 포함) 받아 두기.

3) 기존 세입자 권리관계 유지
- 보증금 반환 전까지 기존 세입자 명의 전입세대와 점유가 유지되면 안전합니다.
- 기존 세입자가 전입을 빼면 대항력이 약해질 수 있으므로, 보증금 반환 시점까지 전입을 유지하는 방안을 권고.
- 지인의 점유는 기존 세입자 점유를 보조하는 형태로 명시(서류에 “세입자 위임에 의한 보조 점유” 취지).

4) 하지 말아야 할 것
- 임대인-지인 간 별도 임대차계약(단기 월세·단기 전세 포함) 체결.
- 단기라 해도 법상 2년 간주 위험, 3월 말 실거주 계획 차질.
- 임대인이 지인으로부터 직접 보증금·월세 수령.
- 지인이 임차인 지위로 전입신고 및 확정일자 받는 행위.
- 금전거래 흔적 남기기.

5) 전월세신고제/규제지역 관련
- 무상사용대차는 전월세신고 대상이 아닙니다(보증금·차임이 없으므로).
- ‘토지거래허가구역·규제지역’ 지정 여부는 위와 같은 임시 무상거주 허용 여부에 직접적인 영향은 거의 없습니다.

리스크 인지
- 서류를 잘 갖춰도, 지인이 버티면 명도소송이 필요할 수 있습니다. 그래서 퇴거의무를 포함한 공정증서로 집행력을 확보하는 걸 강력 권장합니다.
- 가장 깔끔한 해법은 가능하면 보증금을 1월에 조기정산하고 공실 인도 후 임대인 실거주를 앞당기는 것입니다.

한 줄 결론
- 임대인 동의 하에 “무상사용대차 + 3월 말 명도확약(가능하면 공증)”으로만 허용하면 법적 위험을 크게 줄일 수 있고, 새 임대차를 맺는 것은 피하십시오. 필요시 계약서 문안 정리나 공증은 변호사·공증인과 상의하세요.