참조만 부탁드립니다.
결론부터: 질문하신 “잔금을 제 주담대로 먼저 다 주고, 그 다음 부모님이 저에게 2억을 빌려준 뒤 제가 그 2억을 다시 부모님께 잔금으로 송금”하는 구조는 사실상 불가능하거나 강하게 제지됩니다. 대출금은 매매잔금 지급에만 쓰이도록 엄격히 관리되고, 잔금 완납 후에 같은 날·근접 시점에 동일 상대방 간 자금이 왕복하면 자금순환(라운드 트리핑)으로 보기 쉽기 때문입니다. 은행 심사/자금세탁(AML)·대출용도 위반 리스크, 국세청 증여·가액취득 검증 시 불필요한 의심을 강하게 유발합니다.
권장되는 안전한 구조(가족 간 매매 + 부모 차용 2억 병행)
- 사전 협의: 거래하려는 은행에 “직계존비속 간 매매”와 “판매자(부모)로부터의 차입 2억”을 명확히 알리고 가능 여부를 먼저 확인하세요. 은행에 따라 특수관계인 매매 자체를 제한하거나, 별도 감정평가·LTV 축소·서류 강화, 판매자 차입(셀러 파이낸싱) 불허 등의 내부 기준이 있습니다.
- 자금 흐름(원칙): 잔금일에 매매대금은 단 1회 완납되도록 구성합니다.
1) 잔금일 이전(또는 잔금 직전) 부모님이 차용계약에 따라 2억을 귀하 계좌로 이체.
2) 귀하는 자기자금(본인 현금+부모 차용금)과 은행 주담대를 합쳐 잔금일에 한 번에 매도인(부모) 계좌로 지급.
3) 등기이전 후에는 이자와 원금상환을 차용증대로 정기적으로 이체.
- 서류/증빙 체크리스트:
- 차용증: 원금, 이자율, 상환일정(원리금/만기일시상환 등), 담보/보증 여부, 연체 시 조치 명시. 가능하면 공정증서(집행력 있는 공증) 권장.
- 이자율: 국세청 인정이자율(최근 연 4.6% 수준, 매년 고시) 이상을 적용하거나, 그보다 낮게 하면 인정이자와의 차액이 증여로 의제될 수 있습니다. 최신 인정이자율은 반드시 확인하세요.
- 상환·이자 지급 증빙: 계좌이체로 주기적으로 지급하고, 영수증·거래내역 보관.
- 자금조달계획서 및 입금증빙: 규제지역 등에서는 제출 필수. “직계존비속 차용”으로 명시하고 차용증 첨부.
- 거래가액 적정성: 시가 대비 현저한 저가/고가 거래는 증여의제(통상 시가 대비 ±30% 또는 ±3천만원 초과 시) 위험. 필요시 감정평가 활용.
- 실행 순서 예시:
1) 은행 사전심사에서 “특수관계인 매매 + 부모 차용 2억” 가능 여부 확인(감정평가, LTV, 필요서류 파악).
2) 차용증 체결 → 부모님이 2억을 귀하 계좌로 이체(잔금일 전).
3) 잔금일에 귀하 자금(본인+차용 2억)과 주담대 대출금을 합쳐 한 번에 완납(대개 은행이 매매계약서에 적힌 매도인 계좌로 직접 집행).
4) 소유권이전 등기.
5) 차용증에 따라 이자/원금 상환 시작.
주의할 점
- “잔금 먼저 전액 지급 → 그 후 부모가 2억 빌려줌 → 다시 부모에게 2억 송금”은 은행이 용도외 사용·자금순환으로 볼 수 있어 대출 실행 자체가 막히거나 사후 제재 위험이 큽니다.
- 일부 은행은 매도인(부모)으로부터의 차입을 자기자금으로 인정하지 않거나, 2순위 담보 제공을 금지하기도 합니다. 사전확인이 핵심입니다.
- 부모님은 받는 이자에 대해 이자소득 신고 의무가 있습니다. 무이자·저이자면 증여세 이슈가 발생할 수 있습니다.
- 대안: 은행에서 허용하지 않으면 (1) 증여공제 한도 내 현금 증여+차입 축소, (2) 다른 은행으로 변경, (3) 감정평가를 통한 대출 한도 재산정, (4) 부모 차입 대신 금융기관 신용대출/추가담보 대출 검토.
요약
- 질문하신 “대출로 잔금 선지급 → 이후 부모 차용 → 동일금액을 잔금 명목으로 재송금” 방식은 비권장/사실상 불가.
- 부모 차용을 쓰려면 잔금 전 미리 귀하 계좌에 자금을 입금받고, 잔금일에 은행대출과 합쳐 한 번에 완납하는 구조로 설계하시고, 은행·세무 요건(차용증, 이자율, 증빙)을 갖추세요.