참조만 부탁드립니다.
가정/전제
- 성인(만 19세 이상), 최근 10년 내 동일 증여자로부터 받은 기존 증여 없음으로 가정
- 2026.1월 매수, 자금은 어머니 1억 증여, 여자친구 자금 5천만원은 “증여”로 줄지, 혹은 본인/여자친구 공동지분 취득을 전제로 여자친구가 자신의 몫을 부담할지에 따라 과세가 달라집니다.
1) 증여세 어떻게 계산되나
- 어머니 → 본인(직계존속): 10년 합산 5천만원 기본공제. 1억원 증여 시 과세표준 = 1억 – 5천만 = 5천만원, 세율 10% → 증여세 약 500만원(기한 내 자진신고 시 3% 공제 있음).
- 여자친구 → 본인(배우자 아님): 10년 합산 1천만원 기본공제. 5천만원 증여 시 과세표준 = 5천만 – 1천만 = 4천만원, 세율 10% → 증여세 약 400만원.
- 합계(둘 다 ‘본인 단독 명의’로 사고 여자친구 돈을 본인에게 증여로 넣는 경우): 약 900만원.
중요한 절세 포인트
- 공동지분으로 취득하고, 실지분(실제 부담액)에 맞춰 지분을 나누면 여자친구→본인 간 ‘증여’가 아닙니다. 예: 총 자기자금 1.5억 중 본인 1억(어머니 증여), 여자친구 5천만(본인 신용대출 등 자기 부담)이라면 지분을 2:1 정도로 맞추면 둘 사이 증여세는 없음. 이 경우 본인은 어머니로부터 받은 1억에 대해서만 증여세 약 500만원 신고/납부.
- 부모님이 각각 증여하면 공제를 2번 활용 가능: 성인 자녀는 부(父) 5천만 + 모(母) 5천만 = 합계 1억원까지 10년 내 비과세. 현재 “어머니 한 분”에게서 1억을 받으면 5천만만 공제되지만, 부모님이 5천만씩 나누면 증여세 0원이 될 수 있습니다(직전 10년 내 동일 증여자로부터 받은 금액이 없다는 전제).
- 여자친구 돈을 본인에게 “증여”로 넣지 않고, 여자친구 지분으로 직접 투입하거나, 정말 빌리는 구조라면 차용증 작성, 이자 지급 등 ‘실질적 대여’ 요건을 갖추세요(무이자·형식적 차용은 증여로 보거나 이자상당액을 증여로 볼 수 있음).
신고기한
- 증여받은 날이 속하는 달의 말일로부터 3개월 내 신고·납부(예: 2026.1월 증여 → 2026.4.30까지).
2) “결혼 공제”(배우자공제 6억원) 적용 가능 여부
- 배우자공제(6억원)는 “증여 시점에 법률상 배우자”여야 적용됩니다. 혼인신고 전에 받은 금액은 사후에 혼인해도 배우자공제를 소급 적용할 수 없습니다.
- 따라서 여자친구가 본인에게 자금을 ‘증여’할 계획이라면, 혼인신고 후에 증여하면 6억원 한도 내에서는 증여세가 없습니다. 다만 혼인 전 매수라면, 위처럼 공동지분으로 취득해 증여 자체를 피하는 방식이 일반적입니다.
추가 유의
- 증여로 취득한 자금으로 공동명의를 할 때, 각자의 실제 자금 부담과 지분이 어긋나면 그 차액은 서로 간 증여로 보아 과세될 수 있습니다. 자금흐름 증빙(계좌이체 내역 등)과 지분설계를 일치시키세요.
- 부동산 지분을 사후에 증여·이전하면 취득세 등 다른 세금(취득세, 농특세 등)이 새로 발생할 수 있으므로, 처음부터 원하는 지분으로 취득하는 것이 보통 유리합니다.
정리
- 본인 단독 명의 + 어머니 1억 증여 + 여자친구 5천 증여: 증여세 합계 약 900만원.
- 공동지분 취득(여자친구 5천은 본인에게 증여 아님): 어머니 증여분만 과세 → 약 500만원.
- 부모님이 5천만씩 증여하면(최근 10년 내 증여 없을 때) 증여세 0원 가능.
- 배우자공제 6억원은 혼인신고 후 증여분에만 적용, 소급 불가.
필요 시, 예상 지분·자금흐름(매매가, 대출, 각자 투입액)을 알려주시면 구체적으로 세액과 안전한 지분설계를 계산해 드리겠습니다.