세무 Q&A

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  • Q.

    주택 매매 시 특수관계인간 차용증 작성 문의드립니다

    주택 매매 시 부족한 자금을 부모님께 차용증을 쓰고 대출을 하려고 하는데 대출금액은 약 1억 정도로 생각하고 있습니다

    1억 정도면 무이자 대출 가능한 걸로 알고 있는데 상환기간/매달 상환금액은 어느정도로 하는 게 좋을까요?
    추가로 이런 경우에 특수관계인 간 대출 관련해서 주의해야할 점이 있을까요?
    장*정 님
     조회 : 876건 답변 : 3건 25.12.31
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    문경호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.12.31

    안녕하세요 문경호 세무사입니다.

    상환기간의 경우 세법상 정한 기간은 없습니다. 다만 민사채권의 소멸시효가 10년이니 10년이내로 작성하시는걸 추천드립니다.

    매달 상환금액의 경우 질문자님의 경제적형편에 따라서 책정하는게 좋습니다. 보통 1억대여의 경우 월 30~40만원가량을 월 상환금액으로 하고 남은 잔액은 만기일시상환하는 형식으로 하시면 됩니다.

    주의하실 점은 차용증 양식에 맞춰 형식을 갖춰놓은 것도 중요하지만, 실질적으로 대여로 볼 수 있을 정도로 대여금에 대한 상환이체내역과 질문자님의 상환능력이 중요합니다.

    감사합니다.

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    김경록 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.12.31

    부모 자식 간의 금전 거래는 과세당국(국세청)에서 '증여'로 추정하기 쉽기 때문에, 말씀하신 대로 **차용증 작성**과 **객관적인 증거**를 남기는 것이 가장 중요합니다.

    문의하신 1억 원 차용 시 적정 상환 조건과 주의사항을 정리해 드립니다.

    ---

    ### 1. 1억 원 무이자 대출, 정말 가능한가요?

    **결론부터 말씀드리면 가능합니다.**
    법정 이자율(연 4.6%)과 실제 지불하는 이자의 차액이 **연간 1,000만 원** 미만인 경우에는 증여세가 부과되지 않습니다.

    * **계산:** 1억 원 × 4.6% = 연 460만 원
    * 연간 이자 차액이 460만 원이므로, 1,000만 원 한도 내에 있어 **무이자(이자 0원)로 설정해도 증여세 문제는 발생하지 않습니다.**

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    ### 2. 상환 기간 및 월 상환 금액 설정 가이드

    차용증이 '가짜'가 아님을 증명하려면 **"본인의 소득으로 실제 갚고 있다"**는 실질적인 모습이 보여야 합니다.

    * **상환 기간:** 통상적으로 **5년~10년** 사이로 설정하는 것이 무난합니다. 너무 길면(예: 30년) 증여로 오해받을 수 있습니다.
    * **원금 상환 방식:** 매달 정해진 금액을 갚거나, 매달 조금씩 갚다가 중간에 여유가 생길 때마다 목돈으로 상환하는 기록을 남기세요.
    * **권장 금액:** 본인의 월급이나 가용 자산 범위 내에서 설정하세요.
    * 예: 5년(60개월) 상환 시 월 약 167만 원
    * 예: 10년(120개월) 상환 시 월 약 83만 원


    * **팁:** 만약 월 상환이 부담스럽다면 차용증에 **"거치기간 1~2년 후 상환 시작"** 또는 **"만기 시 일시상환"**으로 작성할 수도 있으나, 국세청은 **매달 원금을 조금이라도 갚는 모습**을 훨씬 더 신뢰합니다.

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    ### 3. 특수관계인 간 대출 시 필수 주의사항 (체크리스트)

    #### ① 통장 이체 기록 (가장 중요)

    * 부모님께 돈을 받을 때와 갚을 때, 반드시 **현금이 아닌 계좌이체**를 이용하세요.
    * 이체 메모에 **"원금 상환"**, **"차용금 입금"** 등을 명확히 적어두는 것이 좋습니다.

    #### ② 차용증 작성 및 공증(또는 확정일자)

    * 돈을 빌리는 시점에 차용증을 썼다는 객관적 증거가 필요합니다.
    * 공증을 받는 것이 가장 확실하지만 비용이 들기 때문에, **우체국 내용증명**을 보내두거나 **등기소에서 확정일자**를 받아두는 것만으로도 충분히 효력이 있습니다.

    #### ③ 본인의 상환 능력 증명

    * 본인의 소득이 전혀 없는데 1억을 빌렸다면, 나중에 원금을 갚을 때 그 돈의 출처가 또 문제가 될 수 있습니다. **본인의 소득 범위 안에서 상환 계획**을 세우셔야 합니다.

    #### ④ 사후 관리 (자금출처조사)

    * 주택 취득 시 '자금조달계획서'를 제출하게 됩니다. 이때 부모님께 빌린 돈은 **'증여'가 아닌 '차용'** 항목에 기재해야 합니다. 나중에 국세청에서 실제로 갚고 있는지 확인 전화를 하거나 서류 제출을 요구할 수 있으니 이체 내역을 잘 보관하세요.

    ---

    ### **요약 추천 전략**

    1. 차용증을 작성하고 **내용증명**을 받아두세요.
    2. 이자는 **무이자**로 하되, 원금은 **매달 80~100만 원 정도**씩 꾸준히 부모님 계좌로 입금하세요.
    3. 나중에 돈이 생기면(상여금 등) 수시로 원금을 더 갚고 기록을 남기세요.

    이렇게 관리하시면 추후 자금출처조사가 나오더라도 '정당한 채무'로 인정받아 증여세 고민 없이 자금을 활용하실 수 있습니다.

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    박준우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.12.31

    안녕하십니까,

    납세자 여러분의 성공적인 절세를 연구하는
    방배동 세무사 율광 세무회계 박준우 세무사 입니다.

    무이자로 차용증을 작성하시더라도 원금을
    꾸준히 상환해주셔야 합니다.

    기간은 2~3년정도로 작성하시고,
    이자율을 무이자료 명시해주셔야 합니다.

    자세한 내용은 전문가와 상담을 통해 진행하시는 것을 권해드립니다.
    감사합니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

요약
- 1억원 정도는 특수관계인(부모-자녀) 간 무이자 대여로도 통상 증여세 문제가 없도록 운영 가능합니다. 다만 증빙을 철저히 준비하세요.
- 상환기간은 5~10년 정도, 월 원금균등 상환이 깔끔합니다(예시 아래).
- 자금조달계획서 제출 대상이면 차용증, 송금·상환 내역 등을 갖춰야 합니다.
- 1억원을 초과하거나 상황이 바뀔 가능성이 있으면 적정이자율(국세청 고시)을 고려하세요.

1) 상환기간/월 상환금액 제안
무이자라면 ‘원금균등 상환’이 가장 보기 좋고 관리하기 쉽습니다. 예시(원금 1억원, 무이자):
- 5년(60개월): 월 1,666,667원
- 7년(84개월): 월 약 1,190,476원
- 10년(120개월): 월 833,333원
팁
- 소득·DSR 여력을 감안해 5~10년 사이에서 선택하세요.
- 일시상환(만기일에 전액 상환)도 가능은 하나, 실질성을 위해 최소 분기·반기 단위로 일부 원금을 꾸준히 갚는 방식이 더 안전합니다.
- 상환일을 매월 고정(예: 매월 25일)하고, 이체 메모에 “원금상환 n회차”처럼 남기세요.

2) 특수관계인 간 무이자 대여 시 주의사항
- 1억원 무이자 허용 관행: 현행 세법·실무상 특수관계인 간 금전대여에서 원금이 1억원 이하면 무이자에 따른 ‘이익의 증여’로 보지 않는 예외가 있습니다. 다만 금액을 쪼개거나 여러 사람을 동원해 사실상 1억원을 넘기는 방식은 피하세요. 법령·고시가 바뀔 수 있으니 최신 기준은 국세청(적정이자율·증여의제 규정)으로 재확인 권장.
- 실질성 입증이 핵심: 세무조사나 자금출처 소명 시 다음이 필요합니다.
- 차용증(필수): 차용자/대주, 관계, 원금, 이자율(무이자 명시), 차용일, 만기, 상환방법·일정, 지연시 이자/기한이익상실 조항, 조기상환 가능 여부 등.
- 자금 흐름: 부모 계좌 → 자녀(또는 매도인)로 이체한 기록, 자녀 → 부모로 정기 상환한 기록.
- 부모 자금의 출처(급여·예금·해지내역 등).
- 필요시 담보(예: 근저당권 설정)나 공증은 실질성을 더 강하게 입증해 줌(비필수, 비용 발생).
- 자금조달계획서/증빙: 일정 금액 이상 주택 취득 시 제출 대상입니다. 친족대여로 표기하고 차용증, 이체내역, 상환스케줄을 첨부하면 깔끔합니다.
- 이자 과세 이슈: 무이자면 부모에게 이자소득이 생기지 않습니다. 만약 유이자로 전환하면 부모는 이자소득 신고 대상이고(원천징수 여부는 지급주체에 따라 다름), 금융소득 종합과세 기준(연 2천만원)도 유의하세요.
- 1억원 초과 시: 원칙적으로 국세청 고시 ‘적정이자율’(매년 변동, 통상 4~5%대)을 최소 이자율로 적용하면 증여의제 리스크를 줄일 수 있습니다. 이미 1억원 이내라면 무이자 선택이 단순합니다.
- 채무면제·상환유예: 나중에 빚을 탕감해 주면 그 시점의 증여로 보아 증여세 대상이 됩니다. 상환을 장기간 미루거나 약정과 다른 방식으로 계속 변경하면 ‘차용 아닌 증여’로 의심받을 수 있으니, 변경 시에는 합의서(변경계약서)를 남기세요.

3) 차용증에 꼭 넣을 항목(간단 템플릿)
- 당사자: 대주 성명/주민번호/주소, 차주 성명/주민번호/주소, 관계(부/모-자).
- 목적: 주택 매수자금.
- 원금: 금 100,000,000원.
- 이자: 무이자.
- 실행일/지급방법: 20XX.XX.XX, 대주 계좌 → 차주(또는 매도인) 계좌 이체.
- 만기: 20XX.XX.XX(예: 5년 후 말일).
- 상환방법: 매월 말일 원금 1,666,667원씩 60회 상환(총 100,000,020원, 마지막 회차 1,666,653원 등으로 정산).
- 조기상환: 수수료 없이 가능.
- 연체 시: 연체이자율 ○%/년(적정이자율 준참).
- 분쟁/관할: 차주의 주소지 관할 법원 등.
- 서명날인: 서명, 날짜. 필요시 인감날인 및 인감증명 첨부.
팁: 작성일자 도장, 첫 회 송금과 상환부터 계획대로 실행하세요. 제출·보관용으로 PDF 스캔.

4) 실무 체크리스트
- 금액·일정: 월 상환액이 본인 현금흐름에 무리 없는지.
- 송금 메모: “주택자금 대여”, “원금상환 1회차”처럼 일관되게.
- 자금조달계획서 제출 여부 확인.
- 1억원 초과 가능성(추가 차용) 생기면 즉시 세율·적정이자율 재검토.
- 필요 시 세무사 상담: 지역·시점별 규정 변동, 적정이자율, 자금출처 소명 전략.

질문에 대한 결론
- 1억원이면 무이자 대여로 진행해도 통상 문제 없습니다.
- 상환기간은 5~10년 권장, 예: 5년이면 월 1,666,667원, 7년이면 약 1,190,476원, 10년이면 833,333원.
- 차용증·이체증빙·정기상환만 지키면 대부분의 세무·자금출처 리스크를 피할 수 있습니다. 규정(특히 적정이자율)은 변동될 수 있으니 계약 전 최신 기준만 한 번 확인하세요.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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