참조만 부탁드립니다.
요약 판단
- 은행이 소유권 이전을 허용한다면 “대출은 그대로(본인 명의·본인이 상환), 소유권만 부모님께 증여(순수증여)”가 가장 깔끔합니다.
- 부담부증여는 부모님이 채무를 법적으로 인수해야 하며(은행 동의 필수), 그 경우 증여세는 줄지만 본인에게 양도소득세가 생길 수 있고, 은행이 승인을 안 해 줄 가능성이 큽니다.
- 대출을 완전히 갚고 증여하면 더 단순하고 리스크가 가장 적습니다.
각 방법별 세금 개요(질문 주신 금액 기준, 근사치)
전제: 공시가격 51,300,000원, 잔대출 18,611,059원, 최근 10년 내 동일인 간 다른 증여 없다고 가정.
1) 순수증여(대출은 본인 명의로 유지·본인이 계속 상환)
- 증여세(수증자=부모님): 공시가격 51.3백만 – 직계존속 공제 50백만 = 과세가액 1.3백만 → 세율 10% = 약 130,000원
• 자진신고세액공제 3% 적용 시 실납부 약 126,000원 내외
• 유의: 평가가액은 원칙적 ‘시가’이지만, 시가가 없으면 공동주택 공시가격/기준시가로 신고 가능
- 취득세(수증자=부모님): 증여 취득세 3.5% + 지방교육세 10% ≈ 3.85%
• 51.3백만 × 3.85% ≈ 약 1,975,000원
- 양도소득세(증여자=본인): 없음
- 등기비용: 등록면허세 약 0.24% + 부대비용(인지·수입인지·법무사 수수료 등) 합쳐 대략 수십만 원대
2) 부담부증여(부모님이 채무 인수, 은행 동의 필요)
- 증여세(부모님): 증여가액 = 51.3백만 – 인수채무 18.61백만 = 32.69백만
• 50백만 공제 내 → 증여세 0원(단, 10년 합산에 반영됨)
- 취득세(부모님): 무상분과 유상분으로 나뉨
• 무상분 32.69백만 × 3.85% ≈ 약 1,259,000원
• 유상분 18.61백만: 주택 유상취득 1% + 지방교육세 10% ≈ 약 205,000원
• 합계 ≈ 약 1,463,000원
- 양도소득세(본인): ‘인수채무액’(18.61백만) 상당은 유상양도로 보아 과세
• 계산: 인수채무액 – (총취득가액 × 인수채무액/자산가액) – 필요경비
• 실제 취득가·보유기간·장특공 등 따라 달라 세무사와 시뮬레이션 권장
- 실무상 관문: 은행의 채무자 변경 승인이 거의 핵심(무소득 부모님은 승인 곤란한 경우 많음). 또한 이후 본인이 대신 상환하면 그 상환액이 추가 증여로 보일 수 있습니다.
“증여 후 내가 계속 갚아도 되나요?”
- 법적으로 채무자가 계속 ‘본인’이면, 그 채무는 부모님 것이 아니므로 본인이 갚는 행위가 부모님에 대한 추가 증여로 보이지 않습니다.
- 다만 대출 약정에 ‘소유권 이전 시 기한이익 상실·대환 요구’ 조항이 있는 경우가 많으니, 반드시 은행에 소유권 이전 가능 여부 및 조건을 사전 확인하세요. 무단 이전 시 대출 회수 위험이 있습니다.
- 세무 측면에서는 순수증여로 보고(부담부증여 아님) 증여세를 전액가액 기준으로 신고·납부하는 것이 안전합니다.
추천 시나리오
- 가장 단순·안전: 대출을 상환(또는 중도상환 가능한 만큼 정리) 후 순수증여
- 다음으로 현실적인 대안: 은행이 ‘소유권 이전은 허용, 채무자·근저당 그대로’라고 확인해주면, 순수증여로 등기 이전 + 본인 계속 상환
- 부담부증여는 은행 승인과 양도세 리스크가 있어, 절세효과(취득세 절감)보다 리스크·복잡성이 클 가능성이 높습니다.
진행 절차(순수증여 기준)
1) 은행 확인: 소유권 이전 허용 여부·조건(필요시 동의서) 확인
2) 증여계약서 작성: 증여자·수증자 인감날인, 인감증명서, 가족관계증명서, 등기사항증명서 등 준비
3) 취득세 신고·납부: 취득일로부터 60일 이내 관할 지자체에 신고·납부(증여 취득세)
4) 소유권 이전등기: 인터넷등기소 또는 법무사를 통해 진행(등록면허세·수수료 납부)
5) 증여세 신고·납부: 증여받은 달의 말일로부터 3개월 이내(국세청 홈택스 가능)
• 최근 10년 내 동일인 간 증여가 있었다면 합산해 공제·세액 재계산
비용·유의사항
- 취득세가 가장 큰 비용(약 197만 원 예상). 증여세는 약 13만 원 수준(전제 충족 시).
- 공시가격이 아닌 ‘시가’가 명확한 경우(감정가·유사매매사례가액 등)에는 그 금액으로 과세될 수 있음.
- 증여 후 5년 내 부모님이 해당 주택을 양도하면, 배우자·직계존비속 간 증여자산 이월과세 규정에 따라 본인 취득가 등을 기준으로 부모님 양도세가 계산될 수 있으니(절세 목적 단기매도 주의) 매도 계획이 있다면 세무사 상담 추천.
전문가 도움 필요 여부
- 서류 준비와 등기는 혼자서도 가능하나, 대출이 끼어 있고 ‘시가 평가’나 과거 증여 합산 여부, 이월과세 등 변수 확인이 필요합니다.
- 권장: 최소 1회 세무사와 간단 상담(증여·양도 이슈 체크) + 법무사에 등기 대행(수십만 원 수준)하면 안전하고 빠릅니다.
바로 실행용 체크리스트
- [ ] 대출약정 확인 및 은행에 소유권 이전 허용 여부 서면 확인
- [ ] 증여 방식 확정(순수증여 권장)
- [ ] 증여계약서, 인감증명서(증여자), 가족관계증명서, 주민등록등본 등 준비
- [ ] 취득세 신고·납부(60일)
- [ ] 소유권 이전등기
- [ ] 증여세 신고·납부(3개월)
- [ ] 10년 합산 관리(부모님 앞으로 추가 증여 계획 시)
필요하시면 현재 보유기간·취득가 등 정보를 알려주시면 부담부증여 시 양도세 시뮬레이션도 계산해 드리겠습니다.