1오피스텔1주택자 + 1주택자 혼인합가특례 비과세 문의

질문 요지 정리
- A: 2018 취득 오피스텔(계속 조정대상지역, 본인 거주 이력 없음, 현재 임차인 주거용 사용), 2025.1 비조정 아파트 취득 예정
- B: 2024.11 비조정 아파트 취득
- 2026년 혼인신고 예정

1) 오피스텔의 거주요건(조정대상지역 관련)
- 양도세(1세대1주택)에서 오피스텔은 “사실상 주거용으로 사용되면 주택”으로 봅니다. 임차인이 주거용으로 쓰고 있다면 주택 수에 포함됩니다.
- 조정대상지역 내 주택을 2017.8.3 이후 취득한 경우, 1세대1주택 비과세를 받으려면 2년 보유+2년 거주 요건이 적용됩니다. 이는 오피스텔에도 동일하게 적용됩니다.
- 임차인의 거주는 소유자의 거주로 인정되지 않습니다. 따라서 A의 오피스텔은 A가 직접 2년 거주하지 않은 이상 1세대1주택 비과세 대상이 되기 어렵습니다.

2) 2026년 혼인 시 혼인합가특례(10년) 적용 가능 여부
- 먼저, 일시적 2주택 관련 정정: 현행 일시적 2주택 비과세는 “신규주택 취득일로부터 2년 내” 종전주택 양도 시 적용(전입의무 폐지, 지역 구분 없이 2년 단일화). 3년이 아니라 2년입니다. 다만 종전주택이 조정대상지역에서 2017.8.3 이후 취득한 주택이면 ‘2년 거주’ 요건은 여전히 필요합니다. A의 오피스텔은 거주 이력이 없어 종전주택(오피스텔) 양도 시 일시적 2주택 비과세 적용이 사실상 불가합니다.
- 혼인합가특례(10년): 각각 1주택자끼리 혼인하여 “혼인으로 인해 1세대 2주택이 된 경우” 혼인신고일로부터 10년 이내 먼저 양도하는 1주택을 1세대1주택으로 보아 비과세합니다.
- 핵심 요건: 혼인 시점에 각자 1주택이어야 합니다. 혼인으로 바로 “1세대 2주택”이 되어야 특례가 열립니다.
- 질문의 전제대로 A가 오피스텔을 보유한 채(=A 2주택) 2026년에 혼인하면 합가 직후는 1세대 3주택이므로 혼인합가특례를 적용할 수 없습니다. 이 경우 AB의 아파트에 대해 혼인합가특례 10년 비과세 요건 충족 불가입니다.
- 따라서 혼인합가특례를 활용하려면, 혼인신고 전에 A가 오피스텔을 처분하여 A와 B가 각각 1주택 상태로 혼인하는 것이 필요합니다.
- 또한 혼인합가특례는 “혼인 후 10년 내 먼저 파는 1채”에만 적용됩니다. 두 아파트가 모두 혼인합가특례로 비과세되는 것은 아닙니다. 첫 번째로 파는 집은 특례로 비과세가 가능하고, 남은 1채는 이후 일반 1세대1주택 요건(보유 2년, 조정대상지역 취득분이면 거주 2년)을 충족해야 비과세가 됩니다.
- 다행히 A의 2025년 아파트와 B의 2024년 아파트는 모두 비조정지역 취득이므로(질문 전제) 향후 일반 비과세 판단 시 거주요건은 없고 2년 보유요건만 보면 됩니다.

정리(추천 진행)
- 혼인합가특례를 쓰려면: 혼인신고 전에 A가 오피스텔을 매도해 A·B가 각각 1주택 상태로 혼인 → 혼인신고일로부터 10년 내 먼저 양도하는 아파트 1채는 특례 비과세 가능. 이후 남은 1채는 일반 1주택 요건으로 비과세 검토.
- A의 오피스텔은 A가 거주 이력이 없어 1주택 비과세(또는 일시적 2주택 비과세) 적용이 어렵습니다. 양도세가 과세될 것을 전제로 매도 시기·세율(보유기간, 장기보유특별공제 가능 여부)을 검토해 세부담을 최소화하세요.

3) 종부세 주택 수(혼인 후 오피스텔 미매도 시)
- 종부세의 “주택 수”는 건축물 용도상 주택만 셉니다. 일반 오피스텔은 종부세 주택 수에 포함되지 않습니다(주택분 종부세 대상 아님).
- 따라서 2026년 혼인 후에도 오피스텔을 보유하고 있더라도 종부세상 주택 수는 아파트 2채로 계산됩니다(=2주택). 다만 재산세는 현재처럼 오피스텔이 업무용(상업용)으로 과세될 수 있습니다.
- 참고로 양도세(주택 수) 판단에서는 주거용으로 사용 중인 오피스텔을 주택으로 보니, 세목별 주택 수 기준이 다름을 유의하세요.

추가 체크포인트
- 혼인합가특례의 기준일은 혼인신고일입니다(예식일 아님).
- 조정대상지역 지정 변동과 무관하게, 조정지역 거주요건은 “취득 당시” 조정지역 여부로 판단합니다.
- 오피스텔 매도세액은 보유기간, 취득가·양도가, 필요경비, 장기보유특별공제 적용 여부 등에 따라 달라집니다. 매도 전에 정확한 세액 시뮬레이션을 권합니다.
- 제도는 수시로 개정됩니다. 혼인·매도 일정 확정 전 관할 세무서나 세무사와 최신 규정으로 최종 확인하세요.

핵심 요약
- Q1: 오피스텔이 주거용으로 쓰이면 주택으로 보며, 2018년 조정지역 취득분은 2년 거주요건 필요. A는 거주 이력 없어 비과세 어렵습니다.
- Q2: 혼인합가특례(10년)는 혼인 시 각각 1주택이어야 적용. A가 오피스텔 보유한 채 혼인하면 3주택으로 특례 불가. 오피스텔을 처분한 후 각각 1주택 상태로 혼인해야 하며, 특례는 혼인 후 10년 내 “먼저 양도하는 1채”에만 적용됩니다. 일시적 2주택의 종전주택(오피스텔) 비과세는 A의 거주요건 미충족으로 적용 곤란. 일시적 2주택의 기한은 2년입니다.
- Q3: 종부세 주택 수에는 오피스텔 불포함 → 아파트 2채 기준(2주택)으로 부과.