세무 Q&A
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Q.
가족간 부동산 매매
수원 권선구(비조정지역) 아파트를 가족간 거래 하려고 합니다
부모님께서 현재 1주택자이시고 2년 실거주 완료해서 비과세 충족한 상태인데, 시가는 약 6.3억 입니다.
가족간 저가매매를 하려고 하는데, 시가 6.3억의 -5%를 초과한 5.6억 신고시 증여 및 양도세가 발생할 수 있나요? 시가에서 30%만 벗어나지 않으면 되는건지 궁금합니다.
*5%를 벗어난 경우 취득세의 기준이 시가가 된다는 것은 들었습니다
강*국 님
조회 : 1889건
답변 : 5건
26.01.03
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문경호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.03
안녕하세요 문경호 세무사입니다.
가족간 저가매매할 경우 발생할 수 있는 세금문제는 양도세와 증여세 입니다.
먼저 양도세를 살펴보자면 양도세는 특수관계인간 거래의 경우 부당행위계산부인을 적용하게 되는데 이 기준이 시가의 5%, 3억원을 기준으로 차이가 나는 경우 시가에 양도한 것으로 보게 됩니다.
따라서 해당 물건을 시가의 5%, 3억원 범위 밖으로 저가양도하시게 되면 시가기준으로 양도소득세가 발생하게 됩니다.
두번째로 증여세가 발생 할 수 있는데 증여세의 경우 특수관계인과의 거래시 시가와 대가의 차익이 시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액보다 크다면 초과 부분에 대해서 증여세를 부과하게 되어있습니다.
감사합니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.03
1) 양도세는 3억 또는 시가의 5프로 이상 저가 양도시 부당행위계산부인이 적용되므로
시가보다 저가로 양도시 유의해야 합니다.
시가의 30프로적용은 증여세 부문이이 매매시에는 시가의 5프로 3억 차이에 유의하면 됩니다.
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추경호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.03
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.05
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
양도소득세는 시가의 오 퍼센트 이상 차이 시 시가로 계산하나 부모님이 일주택 비과세자라면 실제 세금은 발생하지 않습니다.
증여세는 차액이 시가의 삼십 퍼센트인 일억 팔천구백만 원 이내이므로 부과되지 않으나 취득세는 시가 기준으로 납부해야 합니다.
전체 거래 가액이 비과세 기준인 십이억 원 이하이므로 양도소득세 신고 절차만 이행하시면 세무 리스크 없이 처리가 가능합니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.02
양도세의 경우 매도가액은 시세의 95%수준을 벗어나면 시가를 매도가로 봅니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요약
- 6.3억 시가 대비 5.6억(약 –11%)으로 가족 간 매매하셔도, 일반적으로 증여세와 양도세는 발생하지 않습니다.
- “5% 룰”은 취득세 과세표준(시가인정액 적용) 문제이고, 증여·양도세와는 다른 규정입니다.
- 증여의제는 시가 대비 30% 또는 3억원(둘 중 작은 금액)을 초과해 싸게 사고/비싸게 팔 때만 문제됩니다.
자세한 설명
1) 증여세(저가양수 증여의제)
- 규정: 시가와 거래가액의 차액 – min(시가×30%, 3억원)이 (+)이면 그 초과분이 증여로 봅니다.
- 귀 사례: 시가 6.3억, 거래가 5.6억 → 차액 0.7억.
- min(6.3억×30%=1.89억, 3억)=1.89억.
- 0.7억 – 1.89억 = 음수 → 증여의제 없음 → 증여세 없음.
- 주의: 여기서의 “시가”는 국세에서 인정하는 시가(시가인정액: 인근 실거래가, 감정가 등)여야 합니다.
2) 양도소득세(부모님)
- 부모님이 1세대 1주택, 2년 보유·거주 충족, 양도가액 12억원 이하 → 비과세 대상.
- 특수관계자 간 저가양도에 따른 부당행위계산 부인 요건(차이 5% 이상이면서 3억원 이상)에 해당하지도 않습니다. 이번 사례는 차액 0.7억 < 3억.
- 결과: 양도세 비과세.
3) 취득세(자녀 등 매수인)
- 지방세 “5% 룰”: 신고가가 시가인정액 대비 ±5%를 벗어나면, 취득세 과세표준을 신고가가 아닌 시가인정액으로 잡습니다.
- 5.6억은 6.3억 대비 약 –11% → 과세표준이 6.3억으로 보정될 가능성 큼.
- 즉, 취득세는 사실상 6.3억 기준으로 부과될 수 있습니다. (조정·비조정 여부는 다주택 중과율 등에 영향을 줍니다.)
4) 기타 유의사항
- 자금출처: 매수인이 대금을 어떻게 마련했는지 소명 필요(자금출처조사 가능). 차입·예금인출 등 금융흐름을 명확히 남기세요.
- 향후 매수인의 양도세: 매수인의 취득가액은 실제 취득가(5.6억)가 됩니다. 나중에 매도 시 과세표준이 커질 수 있으니 이 점 고려하세요(물론 1세대1주택 비과세를 받으면 영향 제한).
- 시가 산정: 분쟁 방지를 위해 인근 유사주택 최근 실거래가, 필요시 감정평가서 등 객관적 근거를 확보해 두는 것이 안전합니다.
결론
- 6.3억 시가, 5.6억 거래가로 가족 간 매매하실 경우:
- 증여세: 없음(30%/3억원 안전범위 내).
- 양도세(부모): 1세대1주택 비과세.
- 취득세: 과세표준이 시가인정액(6.3억)으로 보정될 가능성 큼.
- “시가에서 30%만 벗어나지 않으면” 증여의제는 없다는 이해가 맞고, 5% 규정은 취득세 과세표준 관련 규정입니다.
추가 확인이 필요하시거나 정확한 시가 산정·취득세율(보유주택 수 등)에 따른 세액 계산이 필요하면, 최신 실거래가 및 보유현황을 가지고 세무사와 1회 상담을 권합니다.
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