참조만 부탁드립니다.
요약
- 형에게 분양권을 넘겼다가 곧바로 다시 사는 방식은 조세회피로 볼 소지가 큽니다. 실질과세원칙·부당행위계산부인 적용, 증여세 리스크, 분양권 전매 중과세, 전매제한 위반, 대출승계 문제 등으로 권하지 않습니다.
- 게다가 다수 경우, 분양권을 보유한 상태에서도 일정 요건을 지키면 기존주택을 비과세로 팔 수 있는 특례가 있습니다(일시적 1세대 2주택 특례의 분양권·입주권 포함 규정). 날짜·지역·보유·거주 요건을 먼저 정확히 확인하세요.
왜 위험한가
1) 실질과세·부당행위계산부인
- 특수관계인(형제)에게 팔았다가 곧바로 재매수, 계약금만 오가고 중도금·대출·위험부담이 실제로 넘어가지 않는다면 실질 이전이 없는 우회거래로 보아 과세당국이 부인할 수 있습니다. 그 경우 기존주택 비과세도 부인 + 가산세 부담 가능.
2) 분양권 양도세 중과
- 분양권은 단기 전매 시 매우 높은 세율이 적용됩니다(취득 후 단기간 양도 시 고율 중과). 형에게 파는 순간 귀하에게 양도세 부담이 크게 발생할 수 있습니다.
3) 증여세 리스크
- 특수관계인 간 거래가격이 시가와 다르면 저가양수·고가양도에 따른 증여세가 나올 수 있습니다. “계약금 10%만 이체” 등 형식적 자금흐름은 더 의심을 키웁니다.
4) 전매제한·시행사/금융기관 승인
- 분양권은 전매제한이 흔합니다. 제한기간 중 전매는 주택법 위반 소지. 허용되는 경우에도 시행사/금융기관의 승계 승인이 필요하고, 미승계·무승인은 실질거래 부인 사유가 됩니다.
5) 취득세·주택수 문제
- 형의 주택수에 따라 취득세 중과·대출제한 등 추가 리스크가 생길 수 있습니다.
먼저 체크할 것(합법적 비과세 가능성)
- 최근 개정으로 “기존 1주택 + 분양권” 상태라도 일정 요건을 지키면 기존주택 양도 시 1세대1주택 비과세가 가능합니다. 핵심은:
- 기존주택의 보유·거주 요건 충족(통상 보유 2년, 조정대상지역이면 거주 2년 등)
- 분양권 취득 후 일정 기간 내 기존주택 처분(통상 3년 이내 요건이 적용되는 특례가 있음)
- 기타 다른 주택·입주권·분양권 미보유
- 실제 적용 요건과 기간은 취득일, 지역(조정대상/규제지역), 법령 개정 시점에 따라 달라집니다. 괜히 가족 간 순환거래로 리스크 지지 말고, 먼저 본인이 이 특례에 해당하는지부터 확인하세요.
권장 대응
- 정확한 판단을 위해 다음 정보를 정리해 세무사와 상담하거나 국세청 사전답변(또는 홈택스 상담)에 질의하세요:
1) 기존주택 취득일, 등기·입주일, 거주기간, 소재지(조정대상지역 여부)
2) 분양권 계약일(취득일), 단지 위치의 전매제한 여부, 중도금대출 승계 가능 여부
3) 기존주택 매도 예정일
4) 형의 주택 보유수, 예상 거래가격
- 특례로 비과세가 가능하면, 가족 간 매매·재매수는 하지 않는 것이 가장 안전합니다.
- 부득이하게 분양권을 처분해야 한다면, 제3자에게 실질이 있는 정상거래(대금 전액 이전, 대출·중도금 책임의 완전 승계, 시가 거래)로 하세요. 그래도 분양권 전매 중과세율과 전매제한 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 가족 간 거래로 “비과세 요건 리셋”을 노리는 방식은 세무조사 시 부인될 가능성이 높습니다. 하지 마세요.
결론
- 질문하신 “형에게 매도 후 곧바로 재매수”는 법적·세무상 위험이 큽니다. 문제될 수 있습니다.
- 우선 본인이 분양권 보유 중에도 기존주택 비과세 특례를 충족하는지부터 확인하시고, 필요 시 세무전문가에게 서면으로 검토받으세요. 법령이 자주 바뀌고 사실관계에 따라 결론이 크게 달라집니다.