참조만 부탁드립니다.
다음은 “예비부부(미혼)” 상태에서 전세보증금 5억을 신부 명의로 계약하고, 신랑이 3.5억을 보내는 상황을 전제로 한 일반적인 실무 조언입니다. 구체적인 사실관계나 향후 사실혼 여부 등에 따라 과세 리스크가 달라질 수 있으니, 계약 전에 세무사와 한 번 점검하시길 권합니다.
먼저 확인 요청
- 질문 4번에 “만기 시 3.5억은 신랑, 2.1억은 신부”라고 하셨는데 합계가 5억을 초과합니다. 오탈자인지, 중간에 대출/증액/이자 등의 요소가 있는지 금액을 다시 확인해 주세요.
1) 전세 계약 시 자금 출처 확인 가능성
- 전세(임대차) 계약 자체로 자금조달계획서 제출 의무는 원칙적으로 없습니다. 다만 임대차신고, 고액 자금 이동, 소득·재산 대비 과다한 보증금 등은 국세청의 사후 증여세 검토(소명요구)로 이어질 수 있습니다.
- 은행 대출이 개입되면 금융기관에서 자금 흐름을 확인할 수 있고, 고액 이체는 금융정보분석원/국세청의 데이터에도 잡힐 수 있습니다.
- 결론: “반드시 조사한다”는 건 아니지만, 3.5억 규모면 증여 여부를 소명해야 할 가능성에 대비하는 게 안전합니다.
2) 3.5억에 대한 차용증(금전소비대차계약서)이 필요한가
- 강력히 권장합니다. 미혼 상태에서 한쪽이 다른 쪽 전세보증금에 큰돈을 넣어주면, 나중에 증여로 오해받기 쉽습니다.
- 차용증만으로 끝이 아니라 실제 상환 및 이자 지급(약정 시)까지 이행되고, 계좌이체 등 증빙이 남아야 증여 아님을 설득력 있게 소명할 수 있습니다.
- 대안: 임대인 동의가 된다면 애초에 “공동임차인”으로 계약하고 각자 납부분을 본인 계좌에서 직접 송금하면 증여 리스크를 크게 줄일 수 있습니다(보증금 반환채권도 지분대로 명확). 실무상 임대인이 단독 임차만 선호할 수 있으니 사전에 협의 필요.
3) 차용증 작성 시 이자율은?
- 미혼인 약혼자는 세법상 ‘배우자 특수관계인’이 아니므로, 원칙적으로 특수관계인 간 저리·무상이자에 대한 증여의제 규정이 그대로 적용된다고 단정하긴 어렵습니다. 다만 동거·공동생활 등으로 사실혼으로 판단되면 특수관계인으로 보아 이자 상당액 증여 과세 리스크가 생길 수 있습니다.
- 리스크 최소화를 위해서는 “국세청 인정이자율(매년 고시, 연 4~5%대 변동)” 이상으로 약정하고 실제로 지급하는 것을 권합니다. 최신 인정이자율은 국세청 홈택스/국세청 고시에서 확인 후 반영하세요.
- 무이자로 하더라도 원금 상환이 명확하고 단기라면 실무상 문제 없이 소명되는 경우도 있으나, 3.5억·2~4년은 금액과 기간이 커 리스크가 있습니다. 안전하게 적정 이자 약정 및 지급을 권합니다.
- 이자 지급 시: 매월 또는 매분기/매년 고정일에 계좌이체(메모: ‘이자’)로 지급·증빙 보관. 개인 간 이자소득은 원천징수 의무가 보통 없고, 이자 받는 사람(신랑)이 다음해 5월 종합소득세 신고 대상이 될 수 있습니다(세무사에 신고방법 확인).
차용증(금전소비대차계약서)에 넣을 핵심 항목
- 금액: 350,000,000원
- 용도: 전세보증금 납부자금
- 이자율: 국세청 인정이자율 이상 또는 시중 신용대출 금리 수준
- 이자 지급일: 매월/분기/매년 ○일
- 상환기한: 전세계약 만기 시 보증금 반환을 받는 날 일시상환 등
- 중도상환 허용 여부, 연체이자
- 담보(보통 없음), 관할법원 합의
- 서명·날인(가능하면 자필), 전자수입인지(인지세) 부착 권장
- 금전소비대차계약서는 인지세 대상 문서로 금액 구간별 세액이 있습니다(전자수입인지로 간편 부착 가능). 실무상 누락하는 경우도 있지만 부착을 권합니다.
- 공증은 의무는 아니나, 분쟁·회수 리스크를 줄이고 증빙력을 높이는 데 도움이 됩니다.
4) 만기 정산과 차용증 필요 여부
- 임대차 계약자가 신부 단독이면, 원칙적으로 임대인은 신부에게 보증금을 반환합니다. 그 후 신부가 차용증에 따라 신랑에게 원금을 상환(송금)하면 됩니다. 이 경우 별도 차용증을 추가로 만들 필요는 없고, 기존 차용증에 “보증금 반환 시 원금 일시상환” 조항이 있으면 충분합니다.
- 신랑이 임대인으로부터 직접 3.5억을 받고 싶다면, “보증금 반환채권의 일부 양도” 계약을 체결하고 임대인에게 통지·승낙을 받아야 대항력이 생깁니다. 임대인 동의가 필요하고 실무 난이도가 있으니, 통상은 신부 계좌로 받은 뒤 신랑에게 상환 송금하는 방식이 간편합니다.
- 금액 배분은 애초 차용증과 별도의 ‘정산 합의서’ 등에 “원금 ○억은 대여자에게, 잔여금은 차주에게”처럼 명시해 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
추가로 권하는 증빙·실무 팁
- 모든 자금은 계좌이체(메모에 ‘전세자금 대여 원금’ ‘전세자금 이자’ 등 명확히)로 하고, 문자/카톡 약정 내용, 임대차계약서/임대차신고필증, 전세보증보험 가입서류, 이자계산표, 상환 영수증을 파일로 보관하세요.
- 공동임차가 가능하다면 가장 깔끔합니다. 각자 부담분을 본인 계좌에서 직접 임대인에게 송금하면 증여 시비가 크게 줄어듭니다.
- 혼인신고 전에는 배우자 증여공제(6억원)가 적용되지 않습니다. 증여로 처리하면 ‘기타인’에 해당하여 공제 500만원만 가능해 세 부담이 매우 큽니다. 그래서 대여로 구조화하고 실제 이행하는 방식을 택합니다.
- 사실혼으로 볼 여지가 있는 동거·공동생활 상태라면(특히 장기간) 저리·무상이자 대여에 대한 이자상당액 증여 과세 리스크가 커지므로, 이자 약정·지급을 더 엄격히 지키세요.
정리
- Q1: 공식 제출의무는 없으나 사후 자금출처 소명 요구 가능성은 있습니다.
- Q2: 차용증은 필수에 가깝게 권장합니다.
- Q3: 국세청 인정이자율 이상으로 약정하고 실제 지급하는 것이 안전합니다(최신 고시율 확인).
- Q4: 기존 차용증에 “보증금 반환 시 원금 상환”을 넣으면 충분. 신랑이 직접 수령하려면 채권양도+임대인 통지/승낙 필요.
금액(“2.1억”) 부분을 확인해 주시면, 양식 예시 문구와 이자 스케줄(예: 월별/연별)까지 맞춰 드리겠습니다.