1세대 1주택 비과세 질의 드립니다.

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Q.

1세대 1주택 비과세 질의 드립니다.

보유중인 용인 아파트(2004년 구입)와 세종시 아파트(2014년 구입)중 용인 아파트를 매각하려 합니다.
2009년 이전 취득 주택이고, 보유 2년 초과·고가주택이 아니며, 세종시 아파트는 매도 대상이 아니므로 1세대 1주택 비과세가 맞나요? (비과세 판단은 ‘현재 주택 수’가 아니라 ‘매도하는 주택 기준’이라 들었습니다.)
2009년 이전 취득 주택은 실거주 요건 자체가 없기 때문에 2년 이상 보유만으로 비과세 요건이 충족되며, 세종 주택은 매도 대상이 아니므로 용인 주택 매도는 1세대 1주택 비과세로 판단하고 있습니다.
2004년 용인이 투기과열지구였던것도 양도세와 무관(취득, 대출 규제)한 것으로 압니다.

1세대 1주택 비과세 맞을까요?

답변 부탁드립니다.

박*선 님
조회 : 172건 답변 : 4건 26.01.05
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김호용 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

26.01.05

안녕하세요

위에 설명해주신 내용으로는 주택 매도시 비과세에 해당하지않는 것으로 판단됩니다.

다른 조건이 비과세요건을 충족했다는 가정하에 기본적으로 두번째 주택구입후 첫번째 주택을 3년이내에 매도하셔야 비과세를 적용받을수 있는데
위 사례는 요건에 해당하지 않는것으로 보입니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

26.01.05

현재 2주택자라면 1세대 1주택은 아니라고 판단됩니다
일시적 2주택 대상도 아니라고 보여집니다.
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한경수 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

26.01.05

제가 알기로는
세종시 아파트가 임대사업자등록등 요건을 만족하고 용인시 아파트가 거주주택 비과세에 해당하는 등
특별한 사정이 있는 경우에만
용인 소재 아파트 양도 시 비과세적용이 됩니다.

1세대1주택 판정 시에는 양도일 현재의 상황을 기준으로 1주택 여부를 판단하는데,
양도일 현재 양도하는 세대가 2주택을 보유한 경우에 해당하므로
세종시 소재 주택이 보유 주택 수에서 제외되는 예외적인 상황이 아니라면 비과세 대상이 아닙니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

26.02.04

현재 2주택이므로 세종시 아파트를 처분해야 용인아파트는 비과세를 받을 수 있습니다

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

결론부터 말씀드리면, 현재 세종시 아파트를 보유한 상태에서 용인 아파트를 양도하면 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다.

핵심 정리
- 1세대 1주택 비과세의 가장 중요한 전제는 “양도일 현재 그 세대가 국내에 1주택만 보유”하고 있어야 한다는 점입니다.(소득세법 시행령 제154조)
- “비과세 판단은 매도하는 주택 기준”이라는 표현은 보유·거주기간 같은 요건을 그 주택에 대해 판단한다는 의미일 수는 있으나, “양도일 현재 1주택” 요건을 대체하지는 못합니다.
- 2009년(정확히는 2017.8.3. 이전 취득분) 취득 주택의 경우 거주요건이 없는 것은 맞지만, 이것은 어디까지나 “1세대 1주택” 상태일 때 적용되는 추가 요건입니다. 현재는 2주택이므로 해당이 없습니다.
- 2004년 당시 투기과열지구 여부는 이번 비과세 여부 판단과는 무관합니다.

예외(특례)가 되는 경우가 있는지 점검
- 일시적 2주택 특례: 신규주택 취득 후 일정기간(통상 3년 이내 등) 안에 종전주택을 양도하면 예외적으로 비과세가 가능하나, 귀 사례(2014년 세종 취득, 지금 용인 매도)로는 기간 요건을 넘겨 해당되기 어렵습니다.
- 주택 수 제외 주택이 있는 경우: 상속주택 특례, 일정 요건의 등록임대주택, 농어촌·고향주택, 장기미분양주택 등은 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 일반적인 세종시 아파트는 보통 제외 대상이 아닙니다. 만약 세종 아파트가 이러한 특례 요건을 충족한다면 달라질 수 있으니 확인이 필요합니다.

비과세로 가는 현실적인 방법
- 세종 아파트를 먼저 양도해 1주택 상태를 만든 뒤, 용인 아파트를 양도하면(양도일 현재 1주택) 비과세 검토가 가능합니다. 이 경우 용인은 2004년 취득이므로 거주요건은 면제되고, 2년 보유만 충족하면 됩니다. 다만 고가주택(양도가액 12억원 초과) 여부는 별도 확인이 필요합니다.

추가 유의
- 현재 상태(2주택)에서 용인을 먼저 매도하면 1세대1주택 비과세 및 1주택 장기보유특별공제 적용이 되지 않습니다. 다주택 중과세 적용 여부·세율은 수시로 변동되므로 최신 규정 확인이 필요합니다.

정리 답변
- 질의 주신 상황 그대로라면, 용인 아파트 매도에 1세대 1주택 비과세는 적용되지 않습니다.
- 다만 세종 아파트가 주택 수 제외 특례 대상인지 여부, 또는 매도 순서를 바꾸는 전략에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

필요 시 홈택스(126)나 양도세 시뮬레이터로 최신 규정 기준의 추정세액을 먼저 확인하시고, 구체적 사실관계(세대 구성, 보유·거주 이력, 세종 아파트의 특례 해당 여부 등)를 가지고 세무사와 상담하시길 권합니다.