참조만 부탁드립니다.
아래 내용은 일반 정보입니다. 실제 허가·세무 처리 전에는 관할 구청(토지거래허가 담당)과 세무사/은행에 반드시 확인하세요.
핵심 전제
- 공동명의(50:50)로 취득할 때 각자가 부담한 자금이 자기 지분 취득가액(각 7억)과 맞지 않으면 그 차액은 증여로 봅니다.
- 주택담보대출을 반반 썼다고 적으려면 실제로도 공동차주(공동채무자)로 대출 실행이 되어야 합니다.
1) 자금조달계획서 작성
가능한 시나리오 2가지 중 하나를 확정하세요.
A. 배우자 증여를 전제하는 방식(50:50 등기 + 대출 본인 단독 5억인 경우)
- 사실관계: 본인 자금 2억 + 본인 대출 5억으로 본인 몫 7억 납부, 배우자 자금 2억 + 본인으로부터 증여 5억으로 배우자 몫 7억 납부.
- 자금조달계획서 기재 예:
- 본인: 예금 2억, 금융기관 주담대 5억
- 예비배우자: 예금 2억, 배우자 증여 5억
- 주의: 이 구조를 선택하면 “배우자에게 5억 증여”가 전제되며, 증여세 신고(아래 3번)까지 포함해 정식으로 처리해야 합니다.
B. 증여 없이 공동대출로 맞추는 방식
- 대출을 공동차주로 바꾸어 각자 부담액이 자기 지분 7억이 되도록 구성해야 합니다.
- 예: 5억을 공동차주로 실행(각 2.5억 부담)하면 배우자 현금이 2억뿐이라 배우자 쪽이 2.5억이 부족합니다. 즉 현재 현금 구성으로는 공동대출 5억만으로 50:50 맞추기가 어려워, 추가 차입(배우자 명의)이나 지분율 조정이 필요합니다.
- 결론: 지금 제시하신 현금 구성이 그대로라면 A(증여 전제)가 가장 깔끔합니다.
- 대출을 반반으로 “적는 것”만으로는 불가이며, 실제 대출이 공동차주로 실행되어야 합니다.
중요: 처음에 적으신 “본인 자본 7억, 배우자 자본 2억, 본인 대출 5억”과 Q1의 예시는 서로 다른 구조입니다. 계획서 금액과 실제 자금 흐름이 일치해야 하니, 어떤 구조로 갈지부터 확정해 주세요.
2) 혼인신고 시점
- 토지거래허가 신청/계약/잔금 자체에는 혼인신고 의무가 없습니다.
- 다만 “배우자 증여”의 공제(6억원) 혜택을 받으려면 증여일 기준으로 혼인신고가 완료되어 있어야 합니다. 실무상으로는 잔금 전 증여이체 직전에 혼인신고를 끝내는 것이 안전합니다.
- 다른 감면(예: 생애최초 감면 등)을 쓸 계획이 있다면 요건(세대주 여부·소득 등)을 별도로 확인하세요.
3) 배우자 증여 시 실제 이체 방법
- 권장 절차
1) 혼인신고 완료
2) 증여계약서 작성(증여액, 일자, 당사자 서명)
3) 증여자(본인) 계좌 → 배우자 계좌로 5억 이체
4) 배우자 계좌 → 매도인 계좌로 배우자 몫 7억 지급(자기자금 2억 + 증여 5억)
5) 증여세 신고는 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 이내. 배우자 공제 6억 범위 내면 세액 0이어도 신고 필요
- 대납(증여자가 직접 매도인에게 송금)도 과세상 증여로 보지만, 출처심사·허가 검토에서 설명과 서류가 더 복잡해집니다. 가능하면 위 권장 경로로 하세요.
4) 세대분리와 취득세 중과
- 취득세 중과는 “세대” 기준이며, 배우자는 주민등록이 분리되어도 통상 같은 세대로 봅니다.
- 그러나 “취득일 현재” 아직 혼인 전이라면 상대방(예비배우자) 세대의 주택수는 합산되지 않습니다. 취득세는 취득일 현재를 기준으로 판단하며, 이후 혼인해도 소급 변경되지 않습니다.
- 단순 세대분리나 “취득 후 60일 내 전입”은 중과 회피에 도움이 되지 않습니다. 다만 토지거래허가의 거주의무(예: 일정 기간 내 전입·2년 실거주 등)는 별도로 붙을 수 있으니 허가 조건을 확인하세요.
권장 다음 단계 체크리스트
- 구조 확정: 증여 전제(A) vs 공동대출(B)
- A 선택 시: 혼인신고 일정 확정 → 증여계약서 → 증여이체 → 증여세 신고 준비
- B 선택 시: 은행과 공동차주 가능 여부·분담액 협의(각 7억 맞도록), 또는 지분율 조정 검토
- 자금조달계획서 및 증빙 준비: 잔액증명/거래내역, 대출승낙서, 혼인·가족관계증명서, 증여계약서 등
- 관할 구청에 공동명의 시 제출 방식(1부/각자 1부, 기재방법) 확인
- 대출은 DSR/LTV 영향이 커서 공동차주 여부에 따라 가능액이 달라질 수 있으니 은행과 사전 확정
추가로, 현재 숫자(본인 자본 7억 vs Q1 예시의 본인 예금 2억·배우자 증여 5억) 중 어떤 안으로 진행하실지 알려주시면, 그 안에 맞춰 계획서 항목별로 금액을 정확히 맞춰 드리겠습니다.