동생에게 증여했을때 발생하는 증여세와 양도세는?

요약
- 동생에게 현재 세입자 보증금(2.05억)을 승계시키고 증여하면 “부담부증여”가 되어
- 동생: 증여세 = (주택 시가 − 보증금) 기준으로 과세
- 본인: 보증금에 해당하는 부분은 ‘양도’로 보아 양도소득세 과세
- 보증금을 전부 돌려준 뒤 증여하면 “순수증여”가 되어
- 동생: 증여세 = 주택 전체 시가 기준(감액 없음)
- 본인: 양도소득세 없음
- 시가 평가는 보통 실거래가, 감정가 등 ‘시가인정액’을 우선하고, 그게 없을 때에야 공시가격(개별주택가격)을 씁니다. 실제 시세가 뚜렷한 주택은 공시가격으로 낮게 평가하기 어렵습니다.

가정값
- 취득가액(본인): 3억 600만원
- 예상 시가: 4.4~4.8억(“4억 중후반”으로 가정)
- 2025 개별주택가격: 2억 100만원(참고)
- 임대보증금: 2억 500만원(= 2.05억)
- 보유기간: ’19.7 취득 → ’25년 증여 가정(약 6년)

1) 보증금 승계하는 ‘부담부증여’로 진행 시
- 증여세(동생)
- 과세가액 = 시가 − 보증금
• 시가 4.4~4.8억 가정 → 2.35~2.75억
- 과세표준 = 과세가액 − 증여재산공제(형제자매 1,000만원)
• 2.25~2.65억
- 산출세액(누진): 20% 구간, 누진공제 1,000만원
• 대략 3,500만 ~ 4,300만원

- 양도소득세(본인)
- 양도가액(으로 보는 금액) = 승계되는 보증금 = 2.05억
- 취득가액 배분 = 총취득가×(보증금/시가)
• 시가 4.4~4.8억 가정 시 배분 취득가 ≈ 1.31~1.42억
- 양도차익 ≈ 0.63~0.74억
- 장기보유특별공제(일반: 보유 3년 초과분 연 3%, 6~7년 보유 시 약 9~12%) 적용, 기본공제 250만원 적용
- 추정 세액(지방소득세 포함) 대략 800만~1,300만원 수준
• 다주택 중과 여부에 따라 변동 가능(최근 중과 유예/변경이 잦아 최신 규정 확인 필요)

→ 가족 전체 부담 합계(대략): 증여세 3,500만~4,300만 + 양도세 800만~1,300만 = 약 4,300만~5,600만원

2) 보증금 정리 후 ‘순수증여’로 진행 시
- 증여세(동생)
- 과세가액 = 시가 전액(4.4~4.8억)
- 과세표준 = (4.4~4.8억 − 1,000만원)
- 산출세액(20% 구간, 누진공제 1,000만원)
• 약 7,700만 ~ 9,600만원
- 양도소득세(본인): 부담부 요소 없으므로 없음

→ 가족 전체 부담 합계(대략): 7,700만~9,600만원
→ 순수증여가 세 부담은 더 큽니다.

공시가격(2.01억)으로 과세될 수 있나?
- 증여·상속은 “시가 인정액(실거래가, 감정가 등)”을 우선합니다. 주변 거래사례나 감정평가로 시세가 4억대가 확인되면 공시가격 2.01억을 그대로 쓰기는 사실상 어렵습니다.
- 만약 정당한 시가 인정액이 없어 공시가격을 적용하고, 그 결과 보증금(2.05억) ≥ 평가가액(2.01억)이면 증여가액이 0이 되어 증여세가 안 나오고, 본인도 양도손실로 양도세가 없을 수 있습니다. 그러나 이런 평가는 사후 검증 시 부인될 가능성이 큽니다.

주의·추가 비용
- 동생의 취득세: 주택 증여 취득세율이 높습니다(통상 12%대 등, 지자체세 포함). 증여세 외에 현금 유동성 큰 부담이니 반드시 별도 확인하세요.
- 다주택 중과, 장기보유특별공제, 필요경비(취득세·중개수수료·리모델링 등) 반영 여부, 보유기간/거주요건에 따라 양도세가 달라집니다.
- 신고기한
- 증여세: 증여가 포함된 달의 말일부터 3개월 이내
- 양도세(부담부증여 양도분): 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내(예정신고)

정확한 계산을 위해 필요한 추가 정보
- 실제 증여일(예정 시점)
- 증여 시 보증금 승계 여부(부담부/순수증여)
- 가능한 시가 인정 방법(주변 실거래, 2인 감정평가 등)과 목표 시가 범위
- 취득·개량 비용 영수증, 중개보수 등 필요경비
- 현재 다주택 중과 적용 여부(정책 변동 반영)

원하시면 위 정보 주시면, 부담부증여/순수증여 각각에 대해 보다 정밀한 세액(증여세·양도세·취득세) 시뮬레이션해 드리겠습니다.