참조만 부탁드립니다.
안녕하세요. 상황 정리해 주신 자료로 보면, 자금조달계획서(및 증빙) 작성은 다음과 같이 정리하시면 무리 없이 진행 가능합니다.
핵심 결론
- 공동명의 5:5이면 각자 취득가액 3억4,400만원(= 6억8,800 ÷ 2)을 채우도록 “개인별” 자금 항목을 배분해서 적으면 됩니다.
- 예금은 “보유액”이 아니라 “사용할 금액”만 적습니다. 남편 3,000만원, 아내 2,800만원처럼 적어도 됩니다.
- 대출은 실제 차주/금액 기준으로 기재합니다. 반반일 필요는 없습니다(공동대출이라도 부담분을 달리 적을 수 있음).
- 남편 자금이 더 많아 반반 맞추기 어려우면, 대출을 아내 쪽으로 더 배분하면 배우자 간 증여 없이도 5:5가 맞춰집니다.
- 부모→자녀 증여 1.5억원 공제는 “기본공제 5천만원 + 혼인공제 1억원(’24.1.1. 이후)”을 합산한 금액입니다. 공제를 적용하려면 증여세 신고가 필요합니다.
1) 예금액 기재
- 질문처럼 남편 3,000만원, 아내 2,800만원으로 적어도 됩니다.
- 자금조달계획서는 “잔금에 실제 투입하는 금액”만 적습니다. 예금 보유액(각 5,000만원)을 전부 적을 필요는 없습니다.
- 증빙은 통장거래내역(잔금 전 1년 내역 권장), 잔액증명서 등으로 준비하세요.
2) 5:5 공동명의인데 자금원천이 다를 때(배우자 간 증여 필요 여부)
- 각자의 합계가 3억4,400만원이 되면 됩니다. 남편 증여가 크다면, “대출을 아내 쪽으로 더 많이 배분”하면 배우자 증여 없이도 맞춰집니다.
- 예시 배분(총액과 합치):
- 남편: 증여 1.5억 + 예금 3,000만 + 대출 1.64억 = 3.44억
- 아내: 증여 5,000만 + 예금 2,800만 + 대출 2.66억 = 3.44억
- 총 대출 4.30억 = 1.64 + 2.66, 예금 사용 5,800만 = 3,000만 + 2,800만
- 만약 은행 사정 등으로 대출을 5:5(각 2.15억)로밖에 못하면, 아내 쪽이 부족해집니다. 그 경우 선택지는
- (권장) 부부 간 금전소비대차계약서 작성(이자·기한 명시) + 실제 이자지급으로 “차입”으로 입증, 또는
- 배우자 증여로 신고(배우자 공제 6억원 범위 내면 증여세 없음)
- 자금조달계획서는 “실제 흐름” 기준으로 작성합니다. 배우자 간 증여를 하실 거라면 아내 칸의 ‘증여’에 남편을 증여자로 기재하면 됩니다. 다만 위 예시처럼 대출 배분으로 증여 없이도 정리가 가능합니다.
3) 주담대 기재 방법
- 반반 기재가 원칙은 아닙니다. “실제 차주와 금액”대로 각자 칸에 적습니다.
- 공동대출(공동차주)이라도 남편 분담 1.64억, 아내 분담 2.66억처럼 적어도 무방합니다(은행 약정서/대출실행내역으로 입증).
- 아직 심사 중이면 ‘예정’ 금액으로 제출하고, 증빙 제출 시 확정 약정서/실행내역을 첨부하면 됩니다.
4) 혼인 관련 증여세(부모→자녀 1.5억원 공제)와 신고
- 2024.1.1. 이후 증여부터 혼인 특별공제(1억원)가 신설되어, 성년 자녀가 부모로부터 혼인 전후 2년 이내 받은 증여는
- 기본공제 5,000만원 + 혼인공제 1억원 = 최대 1.5억원까지 공제(10년 합산 기준).
- 주의사항
- 공제를 받으려면 증여세 신고가 필요합니다(단순 무신고로 자동 적용되지 않습니다).
- 신고기한: 증여받은 달의 말일로부터 3개월 이내.
- 증빙: 증여계약서, 송금내역(증여자 출금·수증자 입금), 가족관계증명서, 혼인관계증명서 등.
- 남편 1.5억원은 남편의 부모→남편 계좌로 입금되도록 하세요. 시부모→며느리(인척)로 직접 증여하면 공제한도가 다릅니다(인척 기본공제 1천만원).
- 아내 5천만원은 기본공제 범위 내라 세액 0원이지만, 자금 출처 소명용으로 증여계약서·이체내역은 꼭 준비하시고, 필요 시 무세액 신고를 해 두는 것도 깔끔합니다.
추가 체크리스트
- 자금 흐름을 단순·명확하게: 증여금은 각 수증자 본인 계좌로, 그 계좌에서 잔금 지급. 중간 이체를 최소화하세요.
- 은행과 미리 협의: 아내 쪽 대출 비중을 더 두는 구조가 가능하도록(공동차주·소득합산/DSR 요건) 상담하세요.
- 제출서류(지역·가격대별로 상이할 수 있음)
- 매매계약서, 자금조달계획서
- 각자 통장 사본·거래내역, 잔액증명서
- 증여계약서, 가족/혼인관계증명서, 송금증빙, 증여세 신고서(접수증)
- 대출 약정서(또는 승인서), 담보제공 관련 서류
- 관할 지자체/국토부 실무는 약간씩 다를 수 있으니, 관할 부동산거래신고 창구와 한 번 통화해 요구 증빙을 확인해 두면 안전합니다.
- 세법 해석·적용은 개인 상황에 따라 달라질 수 있으니, 증여·배우자대차 선택지 판단은 세무사와 1회 상담을 권합니다.
요약 예시(현재 계획 반영)
- 남편: 증여 1.5억(부모→본인, 혼인공제 포함 신고), 예금 3,000만, 대출 1.64억
- 아내: 증여 5,000만(부모→본인), 예금 2,800만, 대출 2.66억
- 각자 합계 3.44억(= 지분가액), 총 대출 4.30억, 예금 사용 5,800만
이 구성대로면 배우자 간 증여 없이도 5:5를 맞출 수 있고, 자금조달계획서와 증빙 제출도 자연스럽습니다.