참조만 부탁드립니다.
핵심만 정리드립니다. (전제: 직계존속→성년 자녀 증여, 혼인일 전후 2년 이내)
1) 증여 3억 계획(각자 1.5억) 적정 여부
- 혼인·출산 증여재산공제 1억원 + 직계존속 기본공제 5천만원 = 1.5억원까지(10년 합산) 무세.
- 이 공제는 “수증자별·직계존속 전체 합산” 기준입니다. 즉 배우자 A는 A의 부모들로부터 합계 1.5억, 배우자 B는 B의 부모들로부터 합계 1.5억까지 공제 가능(각각 10년 합산).
- 공제 적용을 받으려면 증여세 신고(혼인공제 적용)를 해두는 것이 안전합니다. 증여세가 ‘0’이어도 신고로 근거를 남겨야 자금출처 소명에 유리합니다.
2) 부모(어머니) 집을 아들이 매매할 때 가격 설정
- 특수관계자 저가양수·고가양도 규정(상증법 제35조)과 소득세법상 부당행위계산 부인(양도소득세) 두 가지를 동시에 고려해야 합니다.
안전한 기준(요지)
- 증여의제(저가양수) 회피: 매매가가 시가의 70% 이상이면, 통상 증여세 과세 없음.
• 계산식: (시가−대가)−min(시가×30%, 3억원) ≤ 0이면 증여 없음.
- 양도세 시가대체(부당행위) 회피: 시가 대비 5% 초과 저가라도 “차액이 3억원 이상”이어야 시가로 대체. 즉 차액이 3억원 미만이면 대체 안 됨.
- 실무 결론: 시가 대비 최대 30% 할인(그리고 차액 3억원 미만) 범위 내라면 일반적으로 증여세·양도세 모두 문제 없게 설계 가능.
다만 “시가” 입증이 핵심입니다.
- 재개발 구역처럼 시세 변동·편차가 큰 경우, 세법상 시가 인정방법으로 뒷받침해야 합니다.
• 감정평가 2곳 이상(계약일 전후 6개월 이내) 또는 인근 유사물건 실거래사례가액(전후 3개월) 등.
- 이 근거 없이 “우리 생각 시세”로 30% 할인하면, 과세관청이 더 높은 시가를 적용해 증여세가 나올 수 있습니다.
숫자로 보는 예시
- 시가 5.5억으로 감정평가 확보 시
• 매매가 3.85억(시가의 70%): 차액 1.65억, min(5.5×30%=1.65억, 3억)=1.65억 → 증여의제 0원.
• 양도세 시가대체: 차액 1.65억<3억 → 대체 안 됨.
- 시가 6억, 매매가 4억(약 33% 할인)
• 차액 2억, min(1.8억, 3억)=1.8억 → 증여의제 2천만원 과세 대상.
• 양도세 시가대체: 차액 2억<3억 → 대체 안 됨.
3) “30% 싸게 하고 양도세·취득세는 시세대로 신고?”에 대하여
- 일반적으로는 계약서상의 실제 거래가액으로 각각 신고합니다. 일부러 시세로 신고하고 계약가는 다르게 두면 오히려 불일치로 사후 질의·조사가 나옵니다.
- 절차를 깔끔히 하려면:
1) 아예 시가(감정가)로 매매계약서를 쓰고, 필요한 자금은 증여·자녀자금·차입으로 충당 → 가장 안전.
2) 부득이하게 저가로 할 경우, 감정평가 등으로 시가를 명확히 확보한 뒤 시가의 70% 이상에서 계약·신고. 이때도 신고는 계약가 기준으로 하되 시가 입증자료를 보관/제출.
4) 취득세 유의점
- 원칙은 실거래가 과세. 다만 특수관계 저가거래가 과도하면 지방세 당국이 ‘시가인정액’으로 보정할 수 있어, 시가 대비 70% 등 안전범위와 시가 입증이 중요합니다.
- 재개발 단계에 따라 대상이 ‘부동산’이 아닌 ‘입주권’이 될 수 있고, 취득세·양도세 체계가 달라집니다(관리처분계획 인가 여부 등 반드시 확인).
5) 자금출처·차입증빙
- 증여: 증여세 신고(혼인공제 적용), 혼인관계증명서, 송금내역 확보.
- 차입: 가족 간 차용은 차용증 작성, 이자율은 세법상 인정이율 수준으로 설정, 이자 지급내역 입증.
- 매매: 매매계약서, 대금 송금증빙, 점유·관리 실질 이전.
6) 추천 진행순서
- 현재 재개발 진행단계(특히 관리처분 인가 여부) 확인.
- 시가 산정: 감정평가 2곳 또는 실거래사례 확보.
- 매매가 결정: 가능하면 시가 100%, 아니면 시가의 70% 이상 범위.
- 증여자금 수령과 증여세 신고(혼인공제 포함) → 매매대금 지급.
- 필요시 가족 간 차용계약 체결·이자 지급.
7) 세무사 상담 연결
- ‘상속·증여 + 특수관계자 부동산 거래’ 경험이 많은 세무사를 찾으세요.
- 찾는 방법
• 한국세무사회 홈페이지 ‘세무사찾기’에서 지역/전문분야(상속·증여, 양도) 필터.
• 국세청 홈택스 모범납세자 상담사례, 지역 상공회의소 추천, 또는 감정평가사와 협업하는 세무사 사무소 문의.
- 상담 전 준비자료
• 가족관계·혼인관계증명서, 부동산 등기부/공시가격, 재개발 관련 문서(조합설립·사업시행·관리처분 인가 현황),
• 인근 유사매물 실거래가 리스트, 감정평가 의뢰 가능 여부,
• 자금조달 계획(증여·현금·대출/차용 내역), 부모 주택 보유현황(양도세 1주택 비과세 적용 여부),
• 거래 목표가(시가±얼마)와 향후 거주/보유 계획.
요약 제안
- 가장 깔끔한 방법: 시가(감정가)로 매매, 증여 3억 포함해 자금조달 후 정상 신고.
- 저가매매를 원하면: 시가 입증을 확실히 하고 시가의 70% 이상에서 계약(차액 3억 미만 유지), 그 가격으로 양도세·취득세 신고.
필요하시면 현재 상황(재개발 진행단계, 예상 시가, 자금계획)을 알려주시면, 안전한 매매가 범위와 신고 로드맵을 더 구체적으로 잡아드리겠습니다.