1가구 2주택

요약부터 말씀드리면
- 신규 주택을 먼저 매도하면: 일시적 1가구 2주택 비과세는 적용되지 않습니다. 일반 과세 대상이며, 보유기간이 짧으면 단기양도세율이 적용될 수 있습니다. 다주택 중과세는 제도 변동이 잦으니 매도 시점의 규정을 확인해야 합니다.
- 이후 기존 주택(성남 아파트) 매도: 매도 시점에 1주택 상태이고 1세대1주택 요건을 충족하면 비과세 적용 가능합니다. 신규 주택을 먼저 팔았다는 이유로 기존 주택의 비과세 자격이 사라지지 않습니다.

조금 자세히 설명드리면

1) 신규 주택을 먼저 매도하는 경우
- 일시적 1가구 2주택 비과세는 “기존 주택을 파는 경우”에만 적용되는 특례입니다. 신규 주택을 먼저 파는 데에는 적용되지 않습니다.
- 따라서 신규 주택 양도차익에 대해 일반적으로 양도소득세가 과세됩니다.
- 보유기간이 짧으면(예: 취득 후 1~2년 내) 단기양도세율이 적용되어 세부담이 커질 수 있습니다.
- 장기보유특별공제는 보유기간이 짧으면 거의 적용되지 않거나 미적용입니다.
- 다주택 중과세(조정대상지역 내 다주택자 중과)는 정부 정책·지정 상태에 따라 달라지므로, 실제 매도 시점의 중과 유무를 반드시 확인하세요.

2) 그 다음, 기존 주택(성남)을 나중에 매도하는 경우
- 신규 주택을 이미 처분해 1주택 상태에서 성남 아파트를 매도하면, 일반 1세대1주택 비과세 요건으로 판단합니다. 일시적 2주택 특례를 굳이 충족할 필요가 없습니다.
- 성남 아파트가
- 2년 이상 보유했고(충족)
- 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 이상 실제 거주 요건(이미 6년 거주로 충족)
- 양도 당시 세대 기준 1주택
- 양도가액 12억 원 이하 전액 비과세(12억 초과분은 초과분에 대해 부분과세)
를 충족하면 비과세가 가능합니다.
- 참고로 기존 주택을 “신규 취득 후 3년 내”에 파는 경우엔, 현재 보유한 신규 주택이 남아 있어도 일시적 2주택 특례로 기존 주택 비과세가 가능하지만, 질문처럼 신규를 먼저 파셨다면 그 특례는 필요 없습니다. 일반 1세대1주택으로 가시면 됩니다.

3) 유의사항·팁
- 기간 산정: ‘취득/양도’ 시점은 통상 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다.
- 조정대상지역 지정, 다주택 중과, 단기양도세율 등은 수시로 바뀌어 왔습니다. 매도 계획 시점에 최신 규정을 꼭 확인하세요.
- 세부담을 줄이려면 신규 주택 매도 시 취득세·중개보수·수리비 중 자본적 지출 등 필요경비를 빠짐없이 반영하세요.
- 분양권·입주권 등은 주택 수 계산에 포함되는 경우가 있으니, 신규 주택이 그런 성격이었다면 별도 검토가 필요합니다.

정리
- 신규 주택 먼저 매도: 비과세 특례 없음 → 과세(단기보유 시 세율↑, 중과 여부는 시점별 확인).
- 이후 기존 주택 매도: 1주택 상태에서 1세대1주택 요건 충족 시 비과세 가능(12억 한도 유의).

가능하시다면 매도 예정일, 취득·잔금일, 예상 양도가액/취득가액 등을 알려주시면 개략적인 세액 구간과 유리한 순서를 더 구체적으로 안내해 드리겠습니다. 세법이 자주 바뀌므로 실제 매도 전에는 세무사와 최종 확인을 권합니다.