매매사업자 주택수 문의

질문 요지별로 답 드립니다.

1) 상속받은 시골 대지 + 무허가 주택의 주택수 포함 여부
- 대지(토지)만 소유한 것은 주택 수에 포함되지 않습니다.
- 무허가라도 “주택(건물)”의 소유자가 본인으로 인정되면 주택 수에 포함될 수 있습니다. 다만 건물 소유권은 토지 소유와 별개이므로, 할아버지가 지어 살고 계신 건물이 할아버지 소유라면(또는 할아버지가 재산세 주택분 납세의무자라면) 회원님 주택 수로 보지 않습니다.
- 즉, 회원님 명의의 “건물(주택)”이 아니라면 상속받은 대지 때문에 주택 수가 늘어나지 않습니다.

2) 동생 명의 아파트에 같이 거주 중인 경우
- 소유권이 동생 단독이고 회원님이 지분을 전혀 보유하지 않으면 회원님 주택 수에 포함되지 않습니다. 거주만으로는 주택 수에 잡히지 않습니다.

=> 위 두 가지를 전제로 하면, 현재 회원님은 “무주택”으로 보는 것이 일반적이며, 다주택자가 아닙니다.

3) 경매로 아파트 취득 시, “상속받은 시골 대지”의 주택 수 제외 신청 가능 여부(5년 내)
- ‘상속주택 주택수 제외(5년)’은 “상속으로 취득한 주택(또는 주택 지분)”이 있을 때 적용되는 제도입니다. 상속받은 것이 토지라면 해당 제외 규정 대상이 아닙니다.
- 따라서 시청에 “상속 대지”를 주택 수에서 빼달라고 신청할 필요도, 근거도 없습니다. 토지는 애초에 주택 수 산정 대상이 아닙니다.
- 만약 상속받은 것이 실제로 ‘주택’이었다면, 새 아파트 취득 시 취득세 신고하면서 상속주택 제외 요건을 갖춰 관련 서류(상속관계, 보유 현황 등)를 제출해 주택 수에서 제외 주장할 수 있습니다.

확인해야 할 것(무허가 주택 소유자 판단)
- 최근 재산세 고지서: 회원님 명의로 “주택(건축물)분” 재산세가 부과되고 있는지 확인(토지분만 회원님, 주택분은 할아버지라면 주택 소유자는 할아버지로 보아 회원님 주택 수 아님).
- 건축물대장 유무/미등기건축물 자료: 무허가라도 지자체 과세 자료상 소유자 표시가 누구로 되어 있는지 확인.
- 현장 사실관계: 누가 건축비를 부담했고, 양도·증여 등으로 건물 소유권이 이전된 적이 있는지.

참고 유의사항
- ‘주택 수’ 판단은 세목·제도마다 달라질 수 있습니다(취득세, 양도소득세, 종부세, 대출규제 등 각각 규정 상이). 위 답변은 일반적인 취득세·등록상 주택 수 관점에서의 설명입니다.
- 매매사업자(부동산매매업)로 사업자등록을 하더라도, 개인 명의로 보유하는 주택은 대부분 주택 수 산정에 포함됩니다. 다만 매매이익 과세체계(양도소득세 vs. 사업소득) 등은 달라질 수 있습니다.

현재 정보만 보면:
- 상속 대지는 주택 수 아님.
- 동생 명의 거주 아파트도 주택 수 아님.
- 경매로 취득하는 아파트가 사실상 첫 주택이 될 가능성이 높습니다.

혹시 재산세 고지서나 과세대장상 무허가 주택의 소유자 명의가 회원님으로 되어 있다면, 결과가 달라질 수 있으니 그 경우 자료를 근거로 다시 점검하시길 권합니다. 필요하시면 체크하신 자료(재산세 고지서 유형, 과세대장 표기)를 알려주시면 추가로 구체화해 드리겠습니다.