참조만 부탁드립니다.
요점만 정리해 드리면 다음과 같습니다.
1) 먼저 “누가 매수인인지(지분율 포함)”를 확정하세요
- 혼인신고 전에는 법적으로 타인입니다. 둘이 자금을 합쳐 살 경우
- 공동명의로 취득: 각자 자금으로 부담한 비율만큼 지분을 나누고, 각자 자금조달계획서를 따로 작성·제출하는 것이 원칙입니다(지자체에 따라 한 장에 공동취득자 각각을 쓰게 하기도 하니 관할 허가권자/구청에 확인).
- 한 사람 단독명의: 예비배우자가 보태는 돈은 그 사람에게 “증여” 또는 “차입”으로 처리해야 하며, 세무이슈가 크게 생깁니다(증여세, 차입증빙 필요).
2) 질문하신 자금구성으로 공동명의(지분 80:20) 예시
- 총 매매가 10억원 기준, 실제 부담액대로 지분을 80%(A), 20%(B)로 두는 게 자연스럽습니다.
- 거래신고서에는 공동매수인과 지분율(예: A 80%, B 20%)을 기재.
- 자금조달계획서는 취득자별 “본인 부담분”을 기준으로 각각 작성합니다.
A(80% 지분, 취득금액 8억원) 자금조달계획서 예시
- 자기자금: 2.5억원(예금 등)
- 증여: 1.5억원(제공자: 부/모, 관계: 직계존속)
- 차입금(비금융기관): 2억원(제공자: 부, 관계: 직계존속, 이자율/상환계획 기재, 차용증 첨부)
- 금융기관 대출: 2억원(은행명, 상품명 기재)
- 합계: 8억원
B(20% 지분, 취득금액 2억원) 자금조달계획서 예시
- 자기자금: 0.5억원
- 증여: 1.5억원(제공자: 부/모, 관계: 직계존속)
- 합계: 2억원
중요: 각 계획서의 합계는 각자 취득금액(지분가액)과 정확히 일치해야 합니다.
3) 단독명의로 갈 경우의 작성·세무 유의
- 예비배우자 자금 2억원을 보태면, 단독명의자의 계획서에
- “증여(제공자: 기타-약혼자)”로 쓰거나
- “차입금(비금융기관)(제공자: 기타-약혼자)”로 쓰고 차용증, 이자·상환계획을 명확히 제시해야 합니다.
- 증여로 보면 타인 간 증여에 해당해 공제 한도가 매우 작아 증여세 부담이 클 수 있습니다.
- 차입으로 보더라도 이자 지급이 불명확하면 증여로 의제될 수 있으니 국세청 인정이자율 수준의 이자와 상환계획, 이체내역을 준비하세요.
- 실무상 세무리스크를 줄이려면 공동명의로 실제 부담비율을 반영하는 것이 일반적입니다.
4) 증빙서류 준비 체크리스트(관할에 따라 요구범위 차이)
- 자기자금: 예금잔액증명서, 입출금내역(자금형성 경위), 펀드/주식 매도내역 등
- 금융기관 대출: 한도승인서 또는 대출약정서
- 증여: 증여계약서, 증여자(부모) 자금출처(소득·잔액·이체내역), 가족관계증명서
- 사인 간 차입: 차용증, 이자율·상환일정, 이자/원금 송금내역(계좌), 제공자 신분확인서류
- 기타 필요 시: 전세보증금 반환예정 확인서, 기존 부동산 처분계약서 등
- 투기과열지구/허가구역 등에서는 계획서뿐 아니라 증빙서류 제출이 의무인 경우가 많습니다. 관할 구청 안내문을 꼭 확인하세요.
5) 작성 팁
- 항목은 통상 자기자금(예금/현금/유가증권 등), 차입금(금융/비금융), 증여·상속, 종전주택 처분대금, 전세보증금 반환금, 기타로 구분됩니다.
- 제공자와의 관계는 “부/모(직계존속)”, “기타(약혼자)” 등으로 정확히 기재.
- 숫자는 원 단위로 기입하고, 합계가 취득가액과 반드시 일치하도록 맞춥니다.
- 입주계획(실거주/임대 등)도 사실대로 기재하세요. 허가구역은 실수요 요건을 엄격히 봅니다.
6) 관할 실무 확인
- 공동취득 시 계획서를 “각자 1부씩” 받는 곳이 많지만, 일부는 한 장에 공동취득자별 칸을 나눠 기재하도록 안내합니다. 서식과 제출방식은 중개사가 받은 관할 서식 지시에 따르되, 애매하면 허가권자(구청 부동산정보과/토지관리과)에 “공동명의 시 각자 별도 작성 여부”를 확인하면 가장 확실합니다.
추가로 원하시면, 관할 지자체에서 사용하는 실제 서식 항목명에 맞춰 위 금액을 그대로 넣은 작성 예시안을 문구까지 정리해 드리겠습니다.