세무 Q&A

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  • Q.

    공동명의 상가를 본인이 임차시 부가세

    신랑과 공동명의로 상가를 갖고 있습니다.
    매수시 부가세 환급을 받았구요,
    그 상가에 제가 임차인으로 들어가서 학원을 운영하려고 하는데(면세사업자) 가능할까요?
    그러면 환급받은 부가세는 어떻게 되는걸까요?
    김*원 님
     조회 : 282건 답변 : 3건 26.01.15
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    박태희 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.01.15

    안녕하세요 광복 세무회계의 박태희 세무사 입니다.

    1. 상가에 제가 임차인으로 들어가서 학원을 운영하려고 하는데(면세사업자) 가능할까요?
    A. 상관없습니다. 다만, 임차료를 인근 시가에 맞추어 남편 분께 드리셔야 합니다.

    2.그러면 환급받은 부가세는 어떻게 되는걸까요?
    A. 환급 받으신 지장이 없습니다. 해당 상가를 주택으로 임대하지 않는 이상 환급 받은 부가가치세를 토해내지는 않습니다.

    이 외에 궁금하신 사항이 있으시면 문의주세요:)

    감사합니다.

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    권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.01.16

    안녕하세요.

    세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

    공동사업자가 명의인 중 1인에게 상가를 임대하며 시가에 맞는 임대료와 10%의 부가가치세를 정상적으로 받는다면 기존에 환급받은 세액은 추징되지 않습니다.

    임차인인 학원은 면세사업자이므로 지불한 부가가치세를 환급받을 수 없으며 특수관계인 간 거래이므로 반드시 주변 시세와 동일한 임대료를 설정해야 합니다.

    만약 임대료를 받지 않고 무상으로 시설을 사용하게 된다면 면세 전용으로 간주되어 과거에 환급받았던 부가가치세를 다시 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

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    신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.02.13

    학원에 대해 임대료를 받고 부가세와 종소세 신고를 한다면 문제없으며 환급받은 부가세도 문제없습니다

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

결론만 먼저
- 가능합니다. 남편·본인 공동명의(임대사업자) → 본인 학원(임차인)으로 임대하면 됩니다.
- 상가 임대는 과세대상이라 임대인은 월세에 부가세 10%를 붙여 세금계산서를 발급·신고해야 합니다.
- 학원이 면세사업자라면 그 부가세는 공제 못 하고 비용처리만 됩니다.
- 매수 때 환급받은 부가세는 계속 “과세 임대용”으로 쓰이는 것이므로 원칙적으로 환급분을 반환하지 않습니다.

실무 포인트
- 임대차계약
- 임대인: 부동산 공동사업자(남편+본인)로 사업자등록 후 발급 주체를 그 번호로 통일.
- 임차인: 본인 명의 학원 사업자번호로 계약.
- 특수관계인(배우자) 거래이므로 임대료는 시가 수준으로, 실제 지급(계좌이체 등 증빙) 필수. 너무 낮으면 부가세 과세표준을 시가로 보정당할 수 있습니다.
- 부가세 처리(임대인)
- 월세+간주임대료(보증금이 있으면 해당) 포함해 6개월마다 부가세 신고.
- 세금계산서 발급 필수.
- 부가세 처리(임차인, 학원)
- 세금계산서를 받아도 공제 불가(면세). 임차료 전액 비용 처리.

환급받은 부가세가 문제가 되는 경우
- 임대를 중단하고 임대 없이 건물을 직접 학원(면세업) 용도로 쓰는 경우
- 고정자산 매입세액 10년 사후관리(재계산) 대상입니다. 취득 후 10년 내 면세용 전용 시 남은 기간에 해당하는 부분을 가산세와 함께 일부 환급취소(조정)할 수 있습니다.
- 경우에 따라 자가공급 과세 이슈도 발생할 수 있으니 구조 변경 전 세무사와 시뮬레이션 권장.

추가 점검
- 운영하려는 “학원”이 실제로 부가세 면세 대상인지(학원법상 등록 교육용역 등) 사전 확인.
- 공동명의 임대수입은 지분대로 소득 귀속·신고.

필요 서류 체크리스트
- 임대차계약서(시가 임대료, 보증금 조건)
- 임대 공동사업자 사업자등록, 임차인(학원) 사업자등록
- 세금계산서 발급/수취 체계, 계좌이체 내역 관리

요약: 공동명의 상가를 본인 학원에 임대하는 것은 가능하고, 임대는 계속 과세이므로 기존 환급 부가세를 돌려줄 일은 없습니다. 다만 임대료를 시가로 받아 부가세를 정상 신고하시고, 임대 없이 직접 면세용으로 돌리는 경우엔 10년 사후관리 조정이 발생할 수 있다는 점만 유의하세요.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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