세무 Q&A

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  • Q.

    조정지역 전 계약, 조정지역 후 잔금 무주택자는 비과세가능한가요?

    안녕하세요
    이번에 주택매수를하고 전세를 놓으려고합니다.
    들어가서 살진 않을거구요

    조정지역 전에 계약서 쓰고 조정지역이 된 후 잔금을 하게되면 무주택자여도 실거주2년 의무가 생기나요? 예외상황이 맞는지 궁금합니다.

    조정지역으로되면 다른 세금 (보유세등)들도 오르는지궁금합니다!!


    지식 나눠주셔서 감사드립니다:)
    이*희 님
     조회 : 753건 답변 : 4건 26.01.15
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    임규훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.01.15

    안녕하세요?
    진율 세무회계 대표 임규훈 세무사입니다.
    문의사항에 대한 답변 드립니다.

    [답변]

    해당 사항에 대해서는 검토가 필요한 사항이라서 답변드리기 제한됩니다.
    조정대상지역으로 지정되면 세금뿐만 아니라 여러가지 규제가 발생합니다.

    추가적으로 궁금한 점이 있으면, 편하게 연락부탁드립니다.
    대형 회계법인(삼정회계법인)과 세무법인에서 근무하면서 쌓은 경험과 노하우를 통하여 만족스러운 결과를 보여드리겠습니다!

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    한동진 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.01.16

    실거주 의무는 없습니다.
    ​
    1.거주 의무 예외 (무주택자 특례)
    계약 시점에 무주택 세대였고, 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인된다면, 잔금을 그 후에 치르더라도 2년 거주 요건은 면제됩니다.

    ​2.세금 변동 여부
    조정대상지역으로 지정되었다고 해서 당장 재산세나 종부세 같은 보유세율이 바로 오르는 것은 아닙니다. 다만, 향후 집을 파실 때 적용되는 양도소득세 관련 규제는 강화될 수 있으니 이 점만 유의하시면 됩니다.

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    권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.01.16

    안녕하세요.

    세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

    무주택 세대가 조정대상지역 지정 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 2년 거주 요건 없이 양도세 비과세가 가능합니다.

    잔금 지급 시점에 조정대상지역으로 지정되었더라도 계약 당시 무주택자였다면 2년 보유만으로 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다.

    조정대상지역 지정으로 1주택자의 재산세나 종합부동산세율이 직접 인상되지는 않으므로 보유세 부담은 크게 변하지 않습니다.

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    신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.02.13

    조정지역 지정전 계약하고 계약금을 지급하였으며 무주택이었으면 2년거주요건은 없습니다
    조정지역이라도 보유세는 상관없습니다

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

핵심만 정리드립니다.

1) 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건
- 기본: 1주택을 2년 이상 보유하면 비과세(12억까지 전액, 초과분은 부분과세).
- 다만 “취득 당시” 그 주택이 조정대상지역에 있고, 2017.8.3 이후 취득한 주택이면 2년 “거주”가 추가로 필요합니다.
- 취득시기 판단: 원칙은 잔금지급일·등기접수일 중 빠른 날.
- 예외(완화 규정): 조정대상지역으로 지정되기 “전에” 매매계약을 체결하고 계약금을 실제로 지급(이체내역 등 입증)한 사실이 있으면, 취득을 지정 “이전”으로 봅니다. 이 경우 2년 거주요건이 붙지 않습니다.
- 따라서 질문의 경우
- 지정일 “이전”에 계약서 작성 + 계약금 지급을 완료했다면: 거주요건 없음(2년 보유만 충족하면 무주택자 비과세 가능).
- 위 요건을 못 채우고 지정 “이후”에 취득한 것으로 보면: 향후 비과세를 받으려면 실제 거주 2년이 필요합니다(무주택자 여부와 무관).

2) 조정대상지역 지정과 다른 세금(보유세 등)
- 재산세·종부세(보유세)는 조정대상지역 지정만으로 자동 인상되지는 않습니다. 1주택자라면 지역 지정 여부와 무관하게 공시가격·세율에 따라 과세됩니다.
- 조정대상지역이 직접적으로 영향을 주는 것은 주로
- 양도세: 다주택자 중과(정책 변동이 잦으니 해당 연도 규정 확인 필요)
- 1세대1주택 비과세의 2년 거주요건(위 설명)
- 대출·청약 규제 등입니다.
- 취득세 중과는 주로 “주택 수” 기준이며 지역 구분과는 큰 관련이 없습니다.

3) 확인해야 할 것(증빙 보관)
- 조정대상지역 “지정 공고일”
- 매매계약서 작성일
- 계약금 지급일(계좌이체 내역 등 입증자료)
- 잔금일/등기일
이 네 가지로 거주요건 적용 여부가 명확해집니다.

추가 팁
- 만약 취득 당시 조정대상지역으로 보아 거주요건이 붙는 상황이면, 나중에 매도 전 실제 거주 2년을 채우면 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.
- 비과세 한도는 현재 12억입니다(초과분은 부분 과세).

세부 사실관계(지정일·계약금 지급일 등)에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 관련 자료를 갖고 국세청 126 또는 세무사와 한번 더 확인하시길 권합니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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