참조만 부탁드립니다.
요약: 특수관계인 간에도 “시가”로 거래하고, 그 시가를 객관적으로 입증할 자료(감정평가서 등)를 갖추면 원칙적으로 문제 없습니다. 다만 몇 가지 요건과 주의사항을 지키셔야 합니다.
무엇이 시가로 인정되나요?
- 시가 인정 순서: (1) 동일·유사 부동산의 실거래가(계약일 전후 통상 ±6개월), (2) 2개 이상의 감정평가 평균가(감정기준일이 계약일 전후 3개월 이내), (3) 수용·경매가 등.
- 문의 주신 건처럼 동일/유사 매매사례가 없다면, 서로 다른 감정평가법인 2곳의 평가액(5.1억, 5.7억)의 평균 5.4억을 계약가로 하면 통상 시가로 인정됩니다. 감정평가서는 거래일 전후 3개월 이내, 기준일·대상 동일, 보고서 원본 보관이 중요합니다.
증여세(고·저가 양수도) 이슈
- 특수관계인 간 거래가 시가와 “현저히” 다르면 증여로 봅니다. 기준: 시가와의 차이가 (a) 시가의 30% 이상이고 AND (b) 차액이 3억원 이상이면 증여세 과세.
- 시가가 감정평가 평균으로 인정되면 그 가격에 거래 시 일반적으로 증여세 문제는 없습니다. 다만 과세관청이 인근 유사호실의 최근 거래 등 더 높은(혹은 낮은) 시가 자료를 제시하면 그와 비교해 위 기준을 충족하는지 재검토될 수 있습니다.
양도소득세(아버지)
- 특수관계인 간 저가매매로 손실을 만드는 경우, 세법상 시가로 보정되는 경우가 있습니다(부당행위계산 부인). 하지만 이번처럼 감정가액=시가로 거래하면 그 금액으로 양도차익(손실)을 계산합니다.
- 취득가 9.8억 대비 매매가 5.4억이면 양도손실이 발생할 가능성이 큽니다. 개인의 부동산 양도손실은 다른 소득과 통산 불가(같은 해 다른 양도차익과만 상계 가능). 건물분은 감가상각 누계액만큼 취득가가 낮아져 손익이 달라질 수 있으니 세무사에게 토지/건물 안분과 상각 반영을 꼭 점검하세요.
부가가치세/지방세 등
- 상가 건물분은 부가가치세 과세 대상일 수 있고(토지는 면세), “사업양도(포괄양도)”에 해당하면 부가세 비과세가 될 수 있습니다. 형태에 따라 달라지니 사전 검토 필요.
- 매수인은 취득세(및 농특세·지방교육세) 부담.
거래 후 사용·임대 관련
- 아버지가 계속 그 자리에 영업한다면, 매수인(자녀 등)과 정상 임대차계약을 맺고 시가 임대료로 계좌이체 하세요. 무상 또는 현저히 낮은 임대료는 ‘무상사용이익’ 증여세 이슈가 생길 수 있습니다.
자금출처
- 매수인의 자기자금·대출 자금 흐름을 명확히 남기세요. 부모가 다운페이/원리금을 대신 내주면 증여로 과세될 수 있습니다. 은행 대출 자체는 문제 없지만, 특수관계인의 무상보증·담보제공 등은 별도 검토가 필요할 수 있습니다.
권장 체크리스트
- 감정평가 2건: 서로 다른 법인, 거래일 전후 3개월 내, 보고서 보관.
- 동일·유사 매매사례가 있는지 사전 조회(있으면 그 가격이 우선될 수 있음).
- 매매계약서에 감정평가 근거 명시, 대금은 전부 금융계좌로 수수.
- 토지/건물 안분, 감가상각, 부가세 여부, 양도소득세 추정액 사전 계산.
- 필요시 국세청 서면질의 또는 세무사 상담으로 리스크 사전확인.
결론: 지금처럼 2곳 감정평가 평균가로 거래하고 요건과 서류를 갖추면 일반적으로 “문제”가 되지 않습니다. 다만 실제 시가가 달리 확인될 가능성, 부가세/양도세 처리, 임대차·자금출처 이슈를 미리 점검하세요. 원하시면 감정평가 기준일/법인명, 대상물건 정보(주소·면적·대지지분), 매매 일정 등을 알려주시면 더 구체적으로 리스크를 확인해 드리겠습니다.