세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
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Q.
단독주택(다중주택) 임대소득신고
현재 무주택자로 서울에 단독주택(다중주택) 매입을 알아 보고 있습니다 지하1층 지상3층에 16개호실 대지는 40평 정도 되고 기준시가 5억정도 되는 건물입니다 여러 세무사들에게 문의 했는데 신고 해야 한다는곳과 1주택자로 하지 않아도 된다고 하는곳등 의견이 분분해서 문의 드립니다 그리고 세금신고 해야 한다면 세무서에 임대사업자 등록도 해야 하나요? 참고로 홈텍스 전화상담 했을때 소득세 신고 안해도 된다고 이야기 들었습니다
나*이 님
조회 : 1166건
답변 : 4건
26.01.15
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박태희 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.16
안녕하세요 광복 세무회계의 박태희 세무사 입니다.
우선 주택 임대소득은 부가가치세가 면세되어 부가가치세 신고 의무는 없습니다. 다만 매년 2월 사업장현황신고를 하셔야 하며,
종합소득세 신고는 진행하셔야 하십니다. (매년 5월)
또한 임대사업을 진행하시게 되면 세무서에 가셔서 사업자등록을 하셔야 합니다.
이 외에 궁금하신 사항은 문의 주세요:)
감사합니다.
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김환 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.16
안녕하세요
김환 세무사입니다.
단독주택의 경우 1주택에 해당하게 됩니다.
따라서 해당 단독주택 외 다른 주택을 보유하고 있지않다면, 1세대 1주택 임대소득에 해당하여 임대소득은 비과세됩니다.
임대사업자 신고도 안 하셔도 됩니다.
감사합니다.
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.16
안녕하세요.
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
다중주택은 전체를 1주택으로 간주하며 기준시가 12억 원 이하인 1주택자의 임대소득은 소득세법상 비과세 대상입니다.
비과세 소득만 있는 경우에는 소득세 신고 의무가 없으며 사업자 미등록에 따른 가산세 등 세법상 불이익도 전혀 없습니다.
따라서 별도의 임대사업자 등록이나 사업장현황신고 없이 임대업을 영위하셔도 법적으로 아무런 문제가 발생하지 않습니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.13
다가구 주택의 경우 1주택을 보는 요건이 충족된다면 기준시가 12억 이하일 경우 비과세됩니다
주택으로 쓰는 층수 지하층을 제외하고 3개 층 이하
1층을 필로티 주차장으로 사용하면 해당 층은 층수에서 제외
바닥면적 합계: 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660㎡ 이하
대지 내 동별 세대수를 합한 세대가 19세대 이하
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요점만 정리해 드립니다.
결론
- 질문하신 건물이 “단독주택(다중·다가구)”이고, 본인·배우자 합산 1주택만 보유하며, 그 주택의 기준시가(=공시가격)가 9억원 이하라면 해당 주택에서 발생하는 임대소득은 소득세법상 비과세입니다. 따라서 종합소득세(주택임대소득) 신고 의무가 없습니다. 홈택스 상담 내용과 동일합니다.
- 다중/다가구주택은 세법상 주택 수를 1채로 봅니다(방이 16개여도 ‘1주택’으로 판정).
신고가 필요한 예외(아래에 하나라도 해당하면 과세·신고 대상)
- 고가주택: 임대 주택의 기준시가가 9억원을 초과
- 2주택 이상 보유(배우자 합산): 이 경우 월세는 과세되고, 전세보증금 등에 대한 간주임대료 과세도 발생
- 건축물 용도가 다세대/오피스텔 등 세대별로 독립된 취사시설이 있는 구조(주택 수가 여러 채로 판단될 수 있음)
- 주택 외 상가·오피스텔 임대 소득이 있는 경우(그 부분은 과세)
사업자등록(중요)
- 국세(세무서) 사업자등록: 주택임대업은 부가가치세 면세업이지만, 법적으로는 사업 개시 후 20일 이내 사업자등록 의무가 있습니다. 1주택 비과세라도 “등록 의무” 자체는 별개이므로 등록을 권장합니다.
- 방법: 홈택스 또는 관할 세무서에서 면세사업자 등록(업종코드 예: 주거용 건물 임대업).
- 지자체 임대사업자(민간임대) 등록: 선택사항입니다. 현재 제도가 축소되어 요건과 의무(임대의무기간, 임대료 증액 제한 등)가 있으니, 세제혜택 대비 의무를 검토 후 결정하세요. 소득세 비과세를 받기 위해 반드시 등록해야 하는 것은 아닙니다.
확인 체크리스트
- 건축물대장 용도: ‘다중주택’ 또는 ‘다가구주택’인지 확인(이 경우 주택 수 1채로 봄). ‘다세대주택·오피스텔(주거용)’이면 해석이 달라질 수 있음.
- 본인·배우자 합산 다른 주택(주거용 오피스텔 포함) 보유 여부
- 해당 주택의 공시가격(기준시가) 9억원 이하 여부
- 상가 등 비주거 임대 포함 여부
추가 팁
- 1주택 비과세에 해당하면 종합소득세 신고는 하지 않습니다(간주임대료 과세도 없음).
- 다만 향후 다른 주택을 추가로 보유하게 되거나 공시가격이 9억원을 넘는 고가주택이 되면 과세로 전환될 수 있으니, 그 시점부터는 다음 해 5월에 신고해야 합니다.
건축물대장(용도), 등기사항증명서, 보유 주택 현황(배우자 포함)만 확인되면 최종 판단이 가능합니다. 원하시면 그 정보 기준으로 다시 한번 정확히 정리해 드리겠습니다.
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