참조만 부탁드립니다.
아래 내용은 현재(2026.1.) 기준 일반 규정과 실무 관행을 바탕으로 한 자문입니다. 재개발·입주권/분양권 규정과 다주택 과세는 자주 개정되므로, 실제 계약·신고 전 동작구청(취득세)·국세청(양도세) 최신 유권해석을 반드시 재확인하세요.
1) 전제 정리(질문 내용 반영)
- 현재 취득 대상: 관리처분인가 전 단독주택(서울 동작구·투기과열지구/조정대상지역). 향후 1+1(84㎡+59㎡) 배정 예정.
- 공동명의 취득자: 어머니(1주택 보유: 마산 아파트) + 언니(무주택, 별도 세대).
- 어머니 보유 오피스텔 3채는 모두 2020.8.12(취득세 중과 개정일) 이전 취득.
2) 취득세 및 주택 수 산정(이번 취득 시점)
가-1. 오피스텔 3채(2020.8.12 이전 취득) 주택 수 포함 여부
- 취득세(지방세) 주택 수 산정: 2020.8.12 이후 규정상 “주거용 오피스텔”을 주택 수에 포함하나, 2020.8.12 이전에 취득한 오피스텔은 경과규정으로 주택 수 산정에서 제외됩니다.
- 결론: 이번 주택 취득 시 취득세 중과 판정에 어머니의 오피스텔 3채는 합산 제외가 맞습니다.
- 유의: 양도소득세·종부세에서의 주택 수 판정은 “사실상 주거 사용 여부”로 달라질 수 있습니다(오피스텔을 실제 주거용으로 임대/거주 중이면 주택으로 볼 수 있음). 이번 질문의 초점(취득세)과는 별개로, 향후 양도세·종부세 판단 때는 다시 점검 필요.
가-2. 일시적 2주택 취득세(1~3%) 적용 가능 여부
- 취득세는 ‘취득자(세대)별 주택 수’로 세율을 정하고, 공동취득 시 각자의 주택 수를 따로 봅니다.
• 어머니: 현 1주택 보유자 → 이번에 추가 취득으로 2주택이 되지만, “종전주택을 일정기한 내 처분”하는 일시적 2주택 요건을 충족하면 기본세율(1~3%) 적용 가능.
• 언니: 무주택·별도 세대 → 기본세율(1~3%).
- 일시적 2주택 요건(취득세 측면, 실무 핵심)
• 종전주택(마산)을 신규주택 취득일로부터 3년 이내 처분.
• 신규 취득 대상이 실제 주택(현재 단독주택)일 것.
• 기한 내 미처분 시 감면분 추징(차액+가산세)되므로 반드시 처분기한 관리 필요.
- 세율 관련 참고: 기본세율은 1~3% 누진(6억 구간 1%, 6~9억 2%, 9억 초과 3%)이며, 공동명의 각자의 지분에 대해 산출합니다. 교육세(취득세의 10%)가 추가됩니다.
3) 기존 주택·오피스텔 정리 타이밍(향후 양도세/중과 이슈)
- 다주택 중과(양도세) 회피의 본질: “양도일 현재” 주택 수로 판단합니다. 즉, 노량진 아파트를 매도하는 그 시점에 어머니가 다른 과세대상 주택(지분 포함), 조합원입주권/분양권, ‘사실상 주거용’ 오피스텔 등을 보유하지 않도록 정리하면 중과 자체는 회피할 수 있습니다.
- 오피스텔 주의: 양도세에서 오피스텔은 “양도일 현재 사실상 주거용이면 주택 수에 포함”될 수 있습니다. 사무·업무용 임대로 전환/유지하고 이를 객관적으로 입증 가능해야 중과 리스크를 낮출 수 있습니다.
- 1세대1주택 비과세(향후 노량진 매도 시)까지 고려한다면:
• 서울 소재 주택은 일반적으로 2년 보유+2년 거주 요건 필요(가격 12억 비과세 한도 등 현행 규정 기준).
• 일시적 2주택 특례(양도세 측면)도 ‘종전주택 처분 기한’ 준수가 중요합니다. 취득세 감면과 달리 양도세 특례는 요건·기한 체계가 별도로 존재하므로, 노량진 매도 시 비과세를 목표로 한다면 마산 매도 시점, 노량진 거주기간 설계가 필요합니다.
- 1+1 배정(84+59)과 공동명의 구조:
• 재건축/재개발 완공 시 두 채가 각각 등기됩니다. 두 주택 모두에 어머니 지분이 들어가 있으면, 어머니는 그 시점 ‘2주택자’가 됩니다(지분 보유만으로도 1주택으로 카운트).
• 향후 노량진 매도 시 중과 회피/비과세를 원하시면, 최종 매도 대상 시점에 어머니 명의로는 한 채만 남도록 사전 설계가 필요합니다(예: 59㎡는 언니(별도 세대) 단독 지분으로, 84㎡는 어머니 단독 지분으로 분리하여 등기 등). 권리변경·지분이전 시 취득세/증여세/양도세 이슈가 발생할 수 있어 애초 분양계약·배정/등기 단계에서 구조를 확정하는 것이 유리합니다.
4) 추가 리스크·체크포인트
- 증여세(자금출처): 공동명의는 각자의 실제 자금 부담이 명확해야 합니다. 언니 지분에 대해 어머니 자금이 투입되면 증여로 보아 과세될 수 있습니다(성년 직계는 5천만원 공제 한도). 보증금 승계·현금 투자 등 자금흐름 증빙을 철저히 준비하세요.
- 향후 취득세(준공 시): 1+1 두 채를 취득할 때 당시의 ‘각자 세대 주택 수’로 세율이 다시 결정됩니다. 그 시점에 다른 주택/입주권·분양권 보유, 지분 구조에 따라 8%/12% 중과가 될 수 있으니 준공 전 주택 수·지분을 조정해야 합니다.
- 제도 변경 가능성: 다주택 중과(양도세)·분양권/입주권 주택 수 포함 여부, 일시적 2주택 기한 등은 최근 수차례 개정·유예가 있었고 향후 7년 동안 변동 가능성이 큽니다. 매도 1~2년 전 최신 규정 재점검이 필수입니다.
5) 요약·권고
- 이번 취득세 산정:
• 어머니 오피스텔(’20.8.12 이전 취득) → 취득세 주택 수에서 제외.
• 어머니는 일시적 2주택 요건으로 기본세율(1~3%) 신고 가능(3년 내 마산 매도 필수).
• 언니는 무주택 별도세대 → 기본세율(1~3%).
- 중장기(양도세) 설계:
• 노량진 매도 시점에 어머니가 “다른 주택·입주권/분양권·주거용 오피스텔”을 보유하지 않도록 정리하면 중과는 회피 가능.
• 1+1 두 채의 최종 등기 지분 배분을 미리 설계(각자 1채씩 단독 보유가 가장 단순). 지분 이동은 초기 단계에서 처리(세금 검토 후).
• 자금출처·증여세 리스크 관리 필수.
• 노량진 비과세(목표 시) → 거주계획(2년) 및 종전주택 처분기한 충족 계획을 함께 세울 것.
필요 시,
- 취득세: 동작구청 세무과에 “일시적 2주택 특례” 적용 신고 방법, 1+1 취득 시 세대별 주택 수 판정 시점 문의,
- 양도세: 세무사와 오피스텔의 ‘주거/업무’ 실사용 입증, 1+1 지분구조별 양도세 시나리오(중과/비과세), 가족 간 지분 이전 시 증여세·취득세 검토
를 병행하시길 권합니다.