상생임대인 제도 확인

요약 답변
- 2021.12.20~2024.12.31 사이에 기존 세입자와 “5% 이내”로 갱신한 계약(상생임대차계약)을 1건이라도 체결·유지했다면, 그 주택을 2025.12.31까지 양도하는 경우 상생임대인 특례로 2년 거주요건 없이 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
- 2025년 말 기존 세입자가 나간 뒤 신규 세입자와 5%를 초과해 계약하더라도, 이미 충족한 상생임대차계약 자체가 소급해 무효가 되지는 않습니다. 다만 특례는 “양도 시점”에 적용되므로, 현행 기준 양도기한(2025.12.31)을 넘기면 혜택을 못 받습니다.

핵심 체크리스트
1) 상생임대차계약 시기
- 인정 기간: 2021.12.20~2024.12.31 사이에 체결한 “기존 세입자와의 갱신 계약”이어야 합니다.
- 질문 사례처럼 2018~2025 동일 세입자에게 5% 이내로 인상해 오셨다면, 위 인정 기간 내 갱신한 계약이 한 번이라도 있으면 요건에 부합할 가능성이 큽니다.
- 만약 인정 기간에 갱신이 없었다면(예: 2021초에 갱신하고 다음 갱신이 2025년) 상생임대인 요건을 충족하지 못합니다.

2) 5% 판단 방법
- 반전세(보증금+월세)는 “월차임 환산액(보증금×전월세전환율/12+월세)”으로 이전 계약과 비교해 5% 이내인지 따집니다. 전월세전환율은 주택임대차보호법상 상한에 따라 계산합니다.

3) 계약기간 유지
- 일반적으로 2년 계약을 체결·유지해야 하나, 임차인 사정으로 중도퇴거한 경우 등 임대인 귀책이 아니면 불이익이 없는 것으로 안내됩니다. 관련 증빙은 보관하세요.

4) 양도기한
- 현행(2024년 기준) 특례는 2025.12.31까지 해당 주택을 양도해야 적용됩니다. 그 이후 양도 시에는 특례 적용이 어렵습니다.

5) 기타 요건
- 양도 시점에 1세대1주택 요건(보유 2년 이상 등) 충족 필요. 조정대상지역 취득분의 거주요건을 “상생임대인 특례로 면제”하는 제도입니다.
- 계약서, 임대차 신고, 임대료 입금내역 등 증빙을 보관하세요.

질문 사례에 대한 적용
- 2018 취득 후 같은 세입자와 5% 이내로 계속 갱신해 오셨고, 그 중 2021.12.20~2024.12.31 사이에 한 번이라도 갱신이 있었다면 상생임대차계약에 해당될 가능성이 높습니다.
- 2025년 말 기존 세입자 퇴거 후 신규 세입자와 5% 초과로 계약하셔도, 이미 성립된 상생임대차계약이 취소되지는 않습니다. 다만 혜택을 받으려면 2025.12.31까지 주택을 양도해야 합니다. 그 이후 양도하면 특례 적용이 불가합니다.

확인을 위해 필요한 정보
- 인정 기간(2021.12.20~2024.12.31) 중 실제 갱신 계약 체결일
- 해당 갱신 시 보증금/월세 변동 내역(환산액 기준 5% 이내인지)
- 주택 소재지와 취득 시점(거주요건 적용 대상인지)
- 실제 양도 예정일

참고
- 제도는 개정·연장 여부에 따라 기한 등이 바뀔 수 있습니다. 최신 고시/예규는 국세청 또는 세무사와 꼭 재확인하시길 권합니다.