상가주택 간이과세자 부가세및 종합소득세신고

핵심만 정리해 드리겠습니다.

1) 부가세(1월 25일 신고)
- 상가 1층: 과세 대상입니다. 2025년 10~12월의 월세뿐 아니라, 보증금 2천만 원에 대한 간주임대료도 과세됩니다. 간주임대료는 보증금을 받은 날(계약 시작)부터 보유한 기간(7~12월) 전체를 반영합니다. 무료임대(프리렌트) 기간에도 보증금을 보유했다면 간주임대료는 과세됩니다.
- 원룸(2층, 주택 3실): 주택임대는 부가세 면세이므로 부가세 신고에 포함하지 않습니다.

신고 방법(홈택스)
- 부가가치세 신고 > 간이과세자 정기신고 > 업종: 부동산임대업 선택
- ‘부동산임대 공급가액명세서’에서 1층 상가에 대해
- 보증금: 20,000,000원, 보유기간: 2025.07~12 입력
- 월세: 7~9월 0원(프리렌트), 10~12월 1,300,000원 입력
- 홈택스가 해당 연도 고시 정기예금이자율로 간주임대료를 자동 계산
- 최종 화면에서 ‘간이과세자 납부의무 면제(연간 공급대가 4,800만원 미만)’ 적용 여부도 확인하세요. 해당되면 납부세액이 0원이 될 수 있습니다(예외가 있는 경우도 있으니 화면 안내 확인).

2) 면세사업자 사업장현황신고(2월 10일 마감)
- 원룸 3실의 임대는 부가세 면세이므로 부가세 신고가 아니라 ‘면세사업자 사업장현황신고’로 연간 임대수입(보증금·월세)을 홈택스에 별도로 신고합니다.
- 경로: 홈택스 > 신고/납부 > 사업장현황신고(면세) > 주택임대 수입 입력
- 사업자등록에 ‘주택임대업(면세)’ 종목이 없으면 정정해 두는 것이 좋습니다(겸영: 과세/면세 함께).

3) 종합소득세(2026년 5월)
- 상가 임대와 원룸 임대 모두 ‘부동산임대소득’으로 합산해 신고합니다.
- 상가 보증금에 대한 간주임대료는 소득에도 포함됩니다.
- 원룸(주택) 보증금의 간주임대료는 통상 보증금 합계가 3억원을 넘는 등 요건 충족 시에만 과세되며, 질문의 보증금 규모(3천만 원)라면 해당 없을 가능성이 큽니다.
- 필요경비(재산세, 수선비, 대출이자, 감가상각 등) 챙기세요.

자주 있는 착오
- 프리렌트 기간에 간주임대료를 누락
- 주택임대를 부가세 신고서에 넣는 실수(면세이므로 부가세 신고 제외, 별도의 면세 현황신고 대상)
- 간이과세자 납부의무 면제 적용 여부 미확인

추가 확인 권장
- 사업자등록증에 과세(상가임대)와 면세(주택임대) 종목이 모두 기재돼 있는지
- 간이과세자 중 세금계산서 발급사업자 등록 여부(발급 여부에 따라 신고 화면·적용 규정이 달라질 수 있음)

지금 10~12월 월세만 넣어 약 16만 원이 계산됐다면, 7~9월 보증금 간주임대료가 빠졌을 가능성이 큽니다. 위 방식대로 ‘부동산임대 공급가액명세서’에 보증금과 보유기간을 넣어 다시 계산해 보시고, 납부의무 면제 적용 여부도 함께 확인해 보세요. 필요하시면 입력 화면 기준으로 더 구체적으로 안내드리겠습니다.