세무 Q&A

자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.

  • Q.

    주택구매 차용 관련 문의

    안녕하세요.
    주택구매 시 자금조달계획 관련하여 궁금한 게 있어 글을 남깁니다.

    A에게 5억이 있고 B에게 5억이 있습니다.
    A와 B는 법적으로 아무관계가 없습니다.
    1. 이때 A명의로 14억 주택 구매 시 B에게 5억을 차용하고, 차용증의 이율을 2.7%로 설정할 경우 5억에 대한 최저금리 4.6%의 연 이자 2300만원, 2.7%에 대한 연 이자 1350만원의 차이 950만원이므로 증여로 간주하지 않게 되는 게 맞을까요?

    2. 차용금액을 2.17억으로 줄인다고 가정하겠습니다. 연이자 1천만원 미만이라 무이자 차용이 가능하다고 알고있는데, 2.17억만 차용할 경우 차용증에 명시된 상환일과 금액에 맞춰 원금상환 이체내역만 매월 있다면 아무 문제가 없나요?

    3. 개인 간 차용증 작성해 원리금 납부하다가 해당 거래에 대한 채무불이행이 발생하는 경우, 채권자가 채무이행 독촉에 대한 권리를 포기하는 경우가 있나요?
    감사합니다.
    김*택 님
     조회 : 143건 답변 : 1건 26.01.20
  • 세무사 프로필 이미지

    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.01.21
    채택답변

    안녕하세요.
    스머프 세무사 박잠득입니다.
    질문에 답변드리겠습니다.

    1. 금전무상대출에 따른 이익의 증여는 1천만원 이하인 경우에 맞습니다. 그러나 원금이 차용으로 볼지 증여로 볼지는 별도로 판단해야 합니다.

    2. 차용금액을 2.17억으로 줄인다고 가정하겠습니다. 연이자 1천만원 미만이라 무이자 차용이 가능하다고 알고있는데, 2.17억만 차용할 경우 차용증에 명시된 상환일과 금액에 맞춰
    원금상환 이체내역만 매월 있다면 아무 문제가 없나요?
    --> 그렇지는 않습니다. 이와 관련한 국세청의 팩트체크를 맨 아래에 소개하겠습니다.

    3. 개인 간 차용증 작성해 원리금 납부하다가 해당 거래에 대한 채무불이행이 발생하는 경우, 채권자가 채무이행 독촉에 대한 권리를 포기하는 경우가 있나요?
    --> 간혹 있기는 한 것을 보아 왔습니다.

    <팩트체크 : 출처 국세청>
    o 우선，부모와 자녀간의 금전거래는 증여가 아닌 차입금으로 인정받기 쉽지 않습니다. 다수의 판례는 ① 제3자 간에 주고받는 통상적인 차용증과 같은 형식과 내용을 갖추어야 하고，② 실제로 자녀가 차용증 내용대로 이자를 지급 하여야 증여가 아닌 차입금으로 보고 있습니다.
    o 판 례 의 의 도 는 차 용 증 이 있 더 라 도 증 여 세 회 피 를 위 해 외 관 상 차 입 의 형 태 만 갖 춘 경 우 에 는 차 • 입 금 으 로 볼 수
    없다는것입니다.
    O 따 라 서 ， 만 약 차 용증의 형식과 내용이 통상적이지 않거나，차용증만 쓰고 이자를 지급하지 않는다면 차입금이 아니라 증여로 보아 증여세가 부과될 수 있습니다.
    O 차 입 금 으 로 인 정 된 다 면 당 장 증 여 세 는 부 과 되 지 않 지 만 ， 국 세 청 은 차 용 증 을 작 성 한 내 역 을 매 년 관 리 하 여 이 자 지 급 및 원 금 상 환 여 부 를 확 인 하 고 있 습 니 다 . 만 약 차 용 증 내 용 과 달 리 약 정 된 이 자 를 지 급 하 지 않 거 나 ， 만 기 에 원금을 상환하지 않는다면 당초부터 차입금이 아니었던 것으로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.
    O 만약 상환기간 중에 부모님이 돌아가셔서 원금들 감지 못하면 원금은 상속재산에 포함됩니다. 잘못하면 자녀는 이 자 도 지 급 하 고 상 속 세 까 지 내 야 할 수 도 있 습 니 다 . 당 장 의 증 여 세 를 아 끼 려 다 가 자 녀 의 금 전 적 부 담 이 더 커 질 수도 있으니 유의하여야 합니다.

    감사합니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

아래 내용은 일반적인 세법·민법 기준에 따른 정보입니다. 실제 적용은 사실관계와 연도별 고시 이자율 등에 따라 달라질 수 있으니, 계약 전 세무사·변호사와 문서 검토를 권합니다.

1) 14억 주택을 A 명의로 매수, B로부터 5억 차용(이율 2.7%)
- 증여세 판단 기준: 개인 간 저리/무이자 대여는 “적정이자율(국세청 고시)”로 계산한 이자와 실제 지급이자 간 차액이 연 1,000만원을 초과하면 그 이익 전부가 증여로 과세될 수 있습니다. 1,000만원 이하이면 증여세 과세 제외(비과세가 아니라 과세 제외)되는 것이 일반적입니다.
- 귀 사례 계산: 5억원 × 4.6% = 2,300만원, 5억원 × 2.7% = 1,350만원, 차액 950만원 < 1,000만원 → 통상 증여로 보지 않습니다.
- 유의사항
- 적정이자율은 매년 변동 가능: 매년 차액을 재계산해 1,000만원 이하 유지 필요.
- 차용증 필수(원금, 이율, 지급일, 상환일, 연체이자 등 명시) + 실제 이자 지급 및 원금 상환 이체내역 보관.
- B는 받은 이자를 이자소득(비영업대금의 이익)으로 다음해 5월 종합과세 신고.
- 자금조달계획서 및 입증서류 제출 시, 차용증·자금 이체증빙·상환 계획 등을 갖추어 “진짜 대여”임을 보여줘야 합니다. 필요 시 담보(근저당 설정 등)까지 있으면 더 안전합니다.

2) 차용금 2.17억원으로 줄여 무이자 차용
- 원칙: 적정이자율(예: 4.6%) 기준 연 이자상당액이 1,000만원 미만이면 무이자라도 증여로 보지 않는 예외 적용 가능.
- 2.17억원 × 4.6% = 약 9,982,000원 < 1,000만원 → 무이자 가능 범위에 해당.
- 실무 포인트
- 차용증에 “무이자”와 상환일정(매월/분기/만기일 등)을 명확히 기재.
- 실제로 차용금 지급·원금상환 이체내역을 계약대로 남길 것(이자 이체는 없음).
- 연도별 잔액과 당시 적정이자율로 계산한 “이자상당액”이 매년 1,000만원을 넘지 않도록 관리(이자율 변동, 잔액 변동, 일수계산 반영).
- 장기·무담보·무이자 상태로 상환이 지연되면 형식만 대여로 보고 실질은 증여로 의심받을 수 있으니, 약정 준수와 필요시 담보 설정을 고려.

3) 채무불이행 시, 채권자의 권리 포기(채무면제) 가능 여부와 세무 이슈
- 민법상 포기 자체는 가능하나, 세법상 “채무면제”는 채무자(A)에게 증여로 보아 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다(면제된 원금·미지급이자 등).
- 명시적 면제가 아니더라도, 장기간 아무 조치 없이 소멸시효 완성(일반채권 10년, 이자채권은 단기 3년 등)으로 사실상 채무가 사라지면, 특히 특수관계 등이 의심되는 경우 국세청이 사실상 증여로 볼 위험이 있습니다.
- 반대로, 회수불능(채무자의 명백한 무자력)으로 어쩔 수 없이 못 받게 된 사정이 객관적으로 입증되고, 채권자가 통상적 회수노력(내용증명 독촉, 연체이자 부과, 기한이익 상실 통지, 담보 실행, 소송 등)을 했다는 자료가 있으면 증여 판단 위험은 낮아집니다.
- 결론적으로 “권리 포기”는 가능하지만, 그 순간 A에게 증여세 이슈가 생길 수 있으니 신중해야 합니다.

추가 체크리스트
- 자금조달계획서 제출 시: 차용증, 대여금 송금내역, 상환(이자/원금) 계획 및 이행증빙, 필요시 담보설정 등 첨부.
- 이자소득 과세: 개인 간 대여에서 차입자가 개인이면 원천징수는 보통 없고, B가 종합소득 신고로 납부. 이율은 이자제한법상 최고금리(연 20%) 이내면 적법.
- 분쟁·증여 리스크 최소화: 공정증서(집행력 있는 금전소비대차계약 공증), 근저당 설정, 명확한 스케줄 준수, 정기적 이자/원금 이체, 독촉 이력 관리.

마지막으로, 적정이자율(예: 4.6%)과 자금조달계획서 요건은 매년·지역별로 변동될 수 있으니, 실제 계약 전 최신 고시와 관할 지자체/국세청 안내를 확인하고 세무사에게 계약서 초안을 점검받으시길 권합니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

이전페이지
세무 Q&A 작성하기