세무 Q&A
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Q.
분양권 증여신고 문의드립니다
안녕하세요 부동산 분양권관련 입니다
이번에 20억정도하는 분양권이 당첨되어서 계약금 1억을 넣었는데요
계약금 넣고 중도금 대출은 나오기 전에 와이프와 공동명의로 변경하였습니다
이렇게 하면 계약금 50프로에 대해서 증여신고를 하라고 들었는데 저흰 처음부터 공동명의할 계획이어서 와이프가 계약금넣는날 제 통장으로 6천만원 이체 후 제가 한번에 1억 이체하였습니다.
이러면 증여신고를 안해도 되는지 아니면 와이프가 저한테 6천증여, 그리고 제가 와이프한테 계약금50프로인 5천증여로 신고해야하는지 궁금합니다
맞벌이라 둘다 소득증빙은 문제없습니다
* 님
조회 : 288건
답변 : 3건
26.01.22
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최재국 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.22
네, 안녕하세요~
당초 공동명의 계획이라면 와이프분의 6천만원 이체한 것은 본인 부담금을 전달한 것입니다. 이체의 편의를 위해 그렇게 했다고, 따라서 증여가 아니라고 소명하면 될 것 같습니다.
공동명의 변경 한 것에 대한 증여세 신고만 하시면 될 것 같습니다.
부동산 등기 시점이나 추후 자금출처 조사 시, 국세청 시스템상으로는 '신랑 단독 계약 → 50% 지분 무상 이전'으로 조회됩니다.
이때 신고를 안 해두면 나중에 과세관청에서 소명을 요구할 수 있습니다.
계약금 50%인 5천 증여로 신고하시는 것이 가장 괜찮은 방법인 것으로 보입니다.
감사합니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.23
안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
위 내역은 실제로 공동으로 분양받은 것으로 볼 수 있겠습니다.
자금을 한꺼번에 집행하기 위해서 받은 것일 뿐 증여와는 무관합니다.
문제 없는 것으로 보입니다.
만약, 그렇다 하더라도 부부간 증여 6억원까지는 세금이 없는것 아시죠?
감사합니다.
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배상환 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.23
1.
분양권 증여의 경우 증여세 신고를 해두시는 것을 권장드립니다.
분양권은 일반 부동산과 달리 계약금, 중도금, 잔금을 단계적으로 납부하는 특성이 있어,
증여 시점을 명확히 신고하시는 것이 좋습니다(권리의무승계일)
2.
만약 향후 양도소득세 부담이 우려되신다면, 다음과 같은 방법을 고려해보실 수 있습니다:
증여세가 발생하지 않는 범위 내에서 프리미엄에 대한 감정평가를 받아 증여하시는 것입니다.
감정평가를 통해 프리미엄 가치를 산정하면, 수증자(받는 분)의 취득가액이 높아져 추후 매도 시 양도소득세를 줄일 수 있습니다.
다만 감정평가 비용과 절세 효과를 비교하여 신중하게 결정하시기 바라며, 구체적인 금액과 상황에 따라 최적의 방법이 달라질 수 있습니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요점만 먼저 말씀드립니다
- 공동명의로 취득할 때 각자 지분(50:50)에 맞춰 실제로 자금을 부담하면 증여가 아닙니다. 단, 그 사실을 입증할 은행거래내역 등이 있어야 합니다.
- 질문 사례에선 계약금 1억 중 아내 6천만, 본인 4천만을 부담하셨으므로 현재 상태만 보면 아내가 본인에게 1천만을 더 부담한 꼴입니다. 이 1천만은 배우자→본인 증여로 볼 소지가 있습니다.
- 다만 배우자 간 증여공제 6억원 범위 내라 세금은 없습니다. 굳이 증여신고는 하지 않아도 되지만, 애초에 ‘증여가 없도록’ 정리해두는 것이 가장 깔끔합니다.
어떻게 정리하면 좋을지
- 가장 간단: 다음 중도금/잔금 납부 때 본인이 아내보다 1천만 원을 더 부담해 누적 부담액을 50:50로 맞추세요. 총취득비용(계약금+중도금+잔금+취득부대비용 포함) 기준으로 두 사람의 누적 부담이 지분과 일치하면 증여 이슈가 사라집니다.
- 또는 본인이 아내에게 1천만 원을 반환해 계약금 기준부터 5:5로 맞추는 방법.
- 이미 받은 1천만 원을 일시 대여로 처리하려면 차용증(이율·상환기한 명시)과 실제 이자/원금 상환 내역을 남기세요. 이 경우에도 최종적으로는 지분에 맞게 각자 부담이 이뤄져야 안전합니다.
자주 묻는 부분 정리
- “아내가 저에게 6천 증여, 저는 아내에게 5천 증여로 각각 신고해야 하나요?” → 아니요. 그럴 필요 없습니다. 현재 형태대로라면 굳이 말하면 “아내→본인 1천만 증여”만 문제가 될 수 있는 구조입니다. 하지만 위와 같이 부담을 맞추면 그마저도 증여가 아닙니다.
- 아내 돈을 본인 계좌로 받아 한 번에 이체한 점 → 계좌이체 내역으로 아내 자금이 실제 납부에 사용된 것이 드러나면 통상 인정됩니다. 다만 앞으로는 가능하면 각자 계좌에서 지분대로 직접 납부하거나 공동계좌를 이용하는 편이 깔끔합니다.
- 대출 예정이라면 → 중도금/잔금 대출은 가급적 공동 차주로 설정하고, 이자·원금 상환도 지분대로 각자 부담·이체 내역을 남기세요. 이것도 “각자 부담” 입증자료가 됩니다.
- 프리미엄 이슈 → 공동명의로 변경한 시점에 분양권에 프리미엄(시가 상승분)이 붙어 있었다면, 그 프리미엄의 50%를 무상 이전한 것으로 과세될 수 있습니다. 이 경우에도 배우자 공제 6억 범위 내면 세액은 없을 가능성이 크지만, 원칙상 그 가치만큼의 대가를 주고받은 내역이 있으면 더 안전합니다.
준비·보관하면 좋은 자료
- 분양계약서 및 공동명의 변경 계약서
- 계약금·중도금·잔금 각 회차별 납부 영수증 및 이체내역(누가 얼마 냈는지 식별 가능하도록)
- 대출약정서(공동 차주), 이자·원금 상환 이체내역
- 아내 자금의 출처(급여·예금 등) 통장사본
정리하면, 지금 상태만 두고 보면 “아내→본인 1천만 증여”로 볼 여지는 있으나 배우자 공제 안에서 과세는 없고 신고도 필수는 아닙니다. 다만 앞으로 납부를 통해 누적 부담을 50:50로 맞추거나 1천만 원을 정산해 두시면 증여 이슈 자체를 없앨 수 있어 가장 깔끔합니다. 금액이 크고 분양권은 이슈가 잦은 편이니, 변경 시점에 프리미엄 존재 여부 등 세부 사실관계를 포함해 세무사와 서류 점검을 한 번 받는 것도 권합니다.
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