양도소득세 계산

질문 주신 사실관계대로라면, A 매도(2025.10)에 대해 ‘분양권으로 인한 일시적 2주택’ 비과세 요건은 원칙적으로 충족되는 것으로 보입니다. 각 요건을 체크하면:

1) 기존주택 취득 후 1년 경과 요건
- 2022.2.15 이후 취득한 분양권부터 적용되는 요건입니다. 귀하의 B 분양권 취득일은 2021.5로 개정 전이므로 1년 미경과도 허용됩니다. 충족.

2) 기존주택 양도기한
- B 주택 완성(사용승인) 2023.6 → 기존주택(A) 3년 이내(최종 2026.6까지) 양도하면 됨.
- 계획하신 A 매도 2025.10은 3년 이내에 해당. 충족.

3) 세대 전원 전입 및 1년 이상 거주
- B 완성 2023.6 → 3년 이내(2026.6까지) 세대 전원 전입 및 1년 이상 거주 필요.
- 2023.7 전입 후 현재 실거주 중이므로 2025.10 시점에는 1년 이상 거주 요건 충족. 충족.

4) 종전주택(A) 자체의 비과세 기본요건
- A는 조정대상지역 주택이므로 2년 보유+2년 거주 필요.
- 2020.10 취득·입주 → 2023.7까지 약 2년 9개월 실거주, 2025.10 양도 시 보유 5년 이상. 충족.

그럼에도 반려된 이유로는 다음 가능성이 큽니다.
- 서류 미비(분양권 취득일 증빙, 사용승인일, 세대전원 전입·거주 입증 등).
- 담당자가 ‘완성주택-완성주택’(조정지역 간 1년 내 처분) 규정을 오적용.
- 양도 전 사전신고 형태여서 시스템상 접수 반려(양도세는 양도 후 신고).

어떻게 하면 되나요?
- A를 실제로 매도한 뒤, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 정식 신고하면서 비과세 근거와 증빙을 충분히 첨부하세요. 세무사를 통해 재신고(수정신고) 또는, 이미 과세가 이뤄졌다면 경정청구로 정정 가능합니다.
- 필수 준비서류(예시)
- A: 매매계약서(취득·양도), 등기부, 취득일 증빙, 전입·거주 입증(주민등록초본, 전입세대열람원 등)
- B: 분양(또는 양수)계약서 및 계약금 납부 영수증, 사용승인서(준공일), 소유권이전등기 접수일, 세대 전원 전입 사실(전입세대열람원), 가족관계증명서
- 유의사항
- A 양도는 반드시 2026.6까지(‘B 사용승인일’ 기준 3년 이내) 잔금·등기 완료.
- B에서 세대 전원 1년 이상 실제 거주 유지(전입만이 아니라 실거주 입증 필요할 수 있음).
- 세대분리·추가 주택 취득 등 요건을 해치는 변동 주의.

혹시 분양권 취득일을 입증할 자료(계약서, 계약금 납부 영수증 등)나 B 사용승인일/전입일 증빙이 빠졌다면 비과세 반려가 날 수 있습니다. 반려 사유서(또는 보완요청)를 받으셨다면 그 내용을 알려주시면 정확히 어떤 부분을 보완해야 하는지 더 구체적으로 안내드릴 수 있습니다.