세무 Q&A
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Q.
귀속기간 중 주택수 변경시 임대소득세 계산법
현재 주택과 오피스텔 각 1채 씩 보유 (2주택)
26년 6월에 오피스텔을 매각 하거나 주거용에서 업무용으로 전환 하게 될 시
주택 수는 1주택으로 되는 것으로 알고 있는데
27년 종소세 신고시 2주택 이었던 기간인 26년 1월 ~5월 까지 내용만 신고 하면 되나요?
1세대 1주택 비과세 해당 하는 주택 입니다.
정*수 님
조회 : 1771건
답변 : 2건
26.01.23
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이용천 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.24
안녕하세요 이용천 세무사입니다.
네 말씀하신대로 2주택이었던 기간동안의 주택임대소득만 신고하시면 됩니다. 다만 업무용으로 전환하면서 상가임대소득이 발생하면 해당 임대소득은 무조건 신고하셔야 합니다.(부가세+종소세)
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.01.26
안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
2026년 귀속 종합소득세 신고 시(2027년 5월) 주택임대소득 계산 방법에 대해 답변드립니다.
2026년 1월부터 5월까지(2주택 보유 기간) 발생한 월세 소득에 대해서만 신고하시면 됩니다.
단, 남은 1채의 주택이 기준시가 12억 원 이하여야 하며, 전세금(보증금)만 받는 경우에는 신고 대상이 아닙니다.
1. 주택 수에 따른 과세 여부 판단
주택임대소득세는 과세기간(1월 1일~12월 31일) 동안의 주택 보유 수와 임대 형태(월세/전세)에 따라 과세 여부가 달라집니다.
• 1주택자: 원칙적으로 비과세입니다. 단, 기준시가가 12억 원을 초과하는 고가주택이거나 국외에 소재한 주택인 경우에는 월세 소득에 대해 과세합니다,,.
• 2주택자: 월세 수입에 대해서만 과세합니다. 보증금(전세금)에 대한 간주임대료는 과세하지 않습니다,,.
• 3주택 이상: 월세 수입과 보증금 합계액(3억 원 초과분)에 대한 간주임대료를 모두 과세합니다,.
2. 질문자님의 사례 적용 (2주택 → 1주택 변경 시)
소득세는 1년 단위로 과세하지만, 과세 기간 중 주택 수가 변동된 경우 실제 주택 수에 해당하는 기간별로 나누어 과세 여부를 판단합니다.
가. 2026년 1월 ~ 5월 (2주택 보유 기간)
• 이 기간에는 2주택자에 해당하므로, 두 주택 중 어느 한 곳이라도 월세를 받고 있다면 그 월세 수입은 과세 대상입니다.
• 따라서 1월~5월분 월세 합계액을 수입금액으로 신고해야 합니다.
• 만약 두 곳 모두 전세(보증금만 수령)를 주고 있다면, 2주택자는 간주임대료 과세 대상이 아니므로 신고할 소득이 없습니다,.
나. 2026년 6월 ~ 12월 (1주택 보유 기간)
• 오피스텔을 매각하거나 업무용으로 전환하여 주택 수에서 제외되면, 이 기간부터는 1주택자가 됩니다.
• 귀하께서 "1세대 1주택 비과세 해당하는 주택"이라고 하셨으므로, 남은 주택의 기준시가가 12억 원 이하라면 이 기간에 발생하는 월세 소득은 비과세됩니다,.
• 따라서 6월~12월분의 임대소득은 신고하지 않아도 됩니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요약
- 같은 해 중에 주택 수가 바뀌면, 주택임대소득은 “2주택 이상이었던 기간”에 대해서만 과세하고, “1주택이었던 기간”의 임대소득은 비과세 요건을 충족하면 과세하지 않습니다.
- 따라서 2027년(’26년 귀속) 신고 때는 원칙적으로 2026.1~매각/전환일까지(예: 1~5월) 2주택이었던 기간에 발생한 임대소득만 신고하면 됩니다. 6월 이후 실제로 1주택이고 그 주택이 비과세 요건(기준시가 12억 이하 등)을 충족하면 그 이후 임대분은 비과세입니다.
조금 더 구체히
1) 주택 수 판정과 기간 안분
- 오피스텔을 6월에 매각하거나 실제 “업무용(비주거)”으로 전환해 더 이상 주거용으로 사용하지 않으면, 그 시점부터 주택 수에서 제외됩니다.
- 임대소득은 주택 수 상태가 2주택 이상이었던 기간분만 과세하고, 1주택 기간분은 비과세 요건 충족 시 과세하지 않습니다. 보통 월별(또는 일수)로 안분해 처리합니다.
- 주의: 오피스텔은 “등기상 용도”가 아니라 “실제 사용용도”로 판단합니다. 세입자가 계속 거주하면 주택으로 봅니다.
2) 1주택 임대 비과세 요건(임대소득 기준)
- 과세기간 중 해당 기간에 1주택만 보유
- 그 주택의 기준시가 12억원 이하
- 해당 주택의 임대소득에 대해 기타 특례 배제 사유가 없을 것
- 질문의 “1세대 1주택 비과세”는 원래 양도소득세 규정 표현이지만, 임대소득 쪽에도 “1주택(12억 이하) 임대 비과세” 규정이 별도로 있으니 이 요건을 확인해야 합니다.
3) 신고·과세 방법
- 2주택이었던 기간의 임대소득만 모아 2027년 5월 종합소득세 신고에 반영합니다.
- 연 2,000만원 이하의 과세 대상 임대수입이면 분리과세(세율 14% + 지방소득세 1.4%)와 종합과세 중 선택 가능합니다. 유리한 쪽을 선택하세요.
- 전세보증금에 대한 간주임대료는 원칙적으로 “3주택 이상 + 보증금 합계 3억원 초과”에서만 과세되므로, 질문 상황의 2주택이라면 일반적으로 해당 없습니다.
4) 오피스텔을 업무용으로 전환하는 경우
- 전환일 이후는 주택이 아닌 “비주거 임대업”이 되어 부가가치세 과세대상이 됩니다. 사업자등록(정정)과 세금계산서 발행, 부가세 신고 의무가 생깁니다.
- 전환일을 명확히 입증할 수 있는 증빙(임대차 종료·신규 사무용 임대차계약, 사업자등록 정정일 등)을 보관하세요.
정리
- 네, 2026년에 2주택이었던 1~5월분 임대소득만 신고하면 되는 구조가 맞습니다(6월에 실제로 1주택이 되었고, 남은 1주택이 12억 이하 등 비과세 요건 충족 시).
- 다만 오피스텔의 “실제 용도 전환일”과 남은 주택의 기준시가(12억 이하) 충족 여부를 꼭 확인하세요.
- 선택 과세(분리 vs 종합), 부가세 의무(업무용 전환 시) 등은 유불리가 엇갈릴 수 있으니 금액을 놓고 한번 시뮬레이션하거나 세무사와 상담을 권합니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.