참조만 부탁드립니다.
요점만 정리드립니다.
1) 과세가액(평가방법)
- 원칙: 증여일 현재의 시가(상증세법). 시가는 같은 권리에 대한 정상거래가액(매매사례가액)을 우선합니다.
- 분양권 실무: 증여일 현재
- 기납부한 분양대금 전부(계약금 + 기납부 중도금 + 옵션대금 등, 대출로 납부했는지 여부 무관) +
- 시장 프리미엄(웃돈, 또는 마이너스피)
= 분양권의 시가로 보아 신고합니다.
- 즉, 질문하신 “증여시점 납입액 + 프리미엄”으로 산정하는 방식이 일반적이며, 매매사례가액이 확인되면 그 금액을 우선 적용합니다.
증빙 팁
- 동일 단지 동일 타입(가능하면 동일 동·호)의 증여일 전후 6개월 이내 실거래(분양권 거래신고) 자료
- 복수(2~3곳) 중개업소의 프리미엄 확인서, 문자/견적 캡처
- 분양계약서, 옵션계약/납부영수증, 분양대금 납부내역, 중도금 대출 실행내역
2) 잔금 납부 후 추가 신고 여부
- 수증자(받으신 분)가 이후 잔금·대출상환·이자를 본인 자금으로 납부하는 경우: 추가 증여는 없습니다. 증여는 분양권 이전 시점 1회로 끝납니다.
- 다만, 증여자가 증여 후에 잔금이나 대출원리금·이자, 추가 옵션비 등을 대신 내주면 그때마다 그 지급액이 별도의 “추가 증여”가 됩니다. 해당 지급이 이루어진 달의 말일부터 3개월 내에 추가 증여세 신고가 필요합니다.
- 증여와 동시에 잔금 재원을 현금으로 같이 받아서 넘겨준 경우에도 그 현금 부분은 별도 증여로 합산 신고해야 합니다.
3) 신고기한과 유의사항
- 신고기한: 증여가 이루어진 달의 말일로부터 3개월 이내(예: 10월 증여 → 다음 해 1월 말까지).
- 관계인 간 거래에서 프리미엄을 과소평가하면 시가 보정 및 가산세 위험이 있으니 객관적 증빙을 충분히 갖추세요.
- 프리미엄이 마이너스(분양권 시세가 납입액보다 낮은 경우)라면 그만큼 차감하여 평가하되, 근거자료를 확보해 두는 것이 중요합니다.
간단 예시
- 증여일 기준 기납부액 150,000,000원(계약금+중도금+옵션)
- 프리미엄 60,000,000원
- 과세가액 = 210,000,000원(여기에서 관계별 증여재산공제 등 적용)
필요하시면 증여일, 단지/타입, 기납부내역, 증여 후 누가 무엇을 납부했는지 등을 알려주시면 산정과 증빙 준비 체크리스트를 구체적으로 도와드리겠습니다.