참조만 부탁드립니다.
요약
- 매도 순서는 “작은 집(차익 작은 것) 먼저 → 마지막에 송파 1주택 상태에서 매도”라는 큰 틀에서 합리적입니다.
- 다만 계산·요건에서 몇 가지 오해 가능성이 있어 꼭 점검하세요: 장특공 적용 기준(일반 vs 1주택), 보유기간 기산일, 증여주택의 취득가액, 1주택 비과세 12억원 안분, 중과 여부 등.
꼭 확인해야 할 포인트
1) 장기보유특별공제(장특공)율 계산
- 1주택 비과세 대상이 아닌 일반 주택(다주택 상태에서 파는 송도·부평)은 “일반 장특공”이 적용됩니다.
- 3년 6% + 이후 연 2%, 최대 30%가 맞습니다.
- 분양권 기간은 제외되고 “주택 취득일(보통 잔금일/등기접수일 중 빠른 날)”부터 보유기간을 계산합니다.
- 따라서 송도는 2019년 말 등기라면 2026년에 파실 때 6~7년 보유로 12~14%가 될 수 있습니다(‘5년 10%’로 단순화하면 과소/과대 계산될 수 있음).
- 조정대상지역 다주택 “중과”에 해당하면 일반 장특공 자체가 배제됩니다. 2026~2027년에 해당 지역·제도 상태에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으니 직전 연도 기준으로 반드시 재확인하세요.
2) 송파(증여) 주택의 취득가액
- 증여받은 자산을 양도할 때의 취득가액은 원칙적으로 “증여 당시 시가(증여세 과세가액)”입니다.
- 다만 증여 후 5년 내 양도 시에는 ‘이월과세’로 증여자의 취득가액을 승계하지만, 2016년 증여 → 2028년 양도면 보통 이월과세 대상이 아닙니다.
- 지금 “7억 매수”를 취득가액으로 잡으신 듯한데, 실제로는 “증여 당시 시가”가 취득가액일 가능성이 큽니다. 이 부분이 다르면 세금이 수천만~수억 수준으로 달라질 수 있습니다.
3) 1세대1주택 비과세·장특공(송파 매도 시)
- 1주택 비과세 요건
- 기본: 2년 보유.
- 조정대상지역 내 주택은 2017.8.3 이후 취득분부터 2년 거주 요건이 추가됩니다.
- 송파는 2016년 취득이므로(당시 취득으로 본다면) 원칙적으로 2년 거주 요건 없이도 1주택 비과세가 가능합니다. 즉 “비과세만” 놓고 보면 2년 거주가 필수는 아닐 수 있습니다.
- 12억원 비과세 한도
- 양도가액 12억원까지 비과세, 초과분은 과세(안분)입니다.
- 예: 19억에 양도 시 과세대상 비율은 (19-12)/19 ≈ 36.8%. 이 비율만큼의 양도차익이 과세 대상이 됩니다.
- 1주택 장특공(보유+거주)
- 1주택 비과세가 적용되는 주택에 한해 보유 연 4% + 거주 연 4%(각 최대 10년, 합계 최대 80%)입니다.
- 2016~2028 보유면 보유분은 이미 40% 상한을 채웁니다. 여기에 거주 2년을 채우면 8%가 추가되어 총 48%가 됩니다.
- 장특공은 과세대상 차익 부분에 적용됩니다. 그래서 송파의 “세금 2억?” 추정은 12억 비과세와 장특공을 반영하면 과대일 가능성이 큽니다.
4) 분양권 취득 주택의 보유기간 기산
- 장특공과 보유기간 요건은 분양권 계약일이 아니라 “주택 취득일(잔금/등기)” 기준입니다.
- 송도(2019년 말 등기), 부평(2023.1 등기) 각각 그 기준으로 보유연수를 다시 계산해야 합니다.
5) 중과 여부(아주 중요)
- 다주택 중과(조정대상지역 내 2·3주택자)와 장특공 배제 여부는 “양도 시점의 제도·지역 지정 상태”에 좌우됩니다.
- 최근 몇 년간 한시적 완화가 반복됐으나, 2026~2027년 적용 여부는 매도 직전에 꼭 재확인해야 합니다.
- 중과가 되면 세율이 크게 오르고(기본세율+가산) 장특공도 배제될 수 있으니, 지역·제도 변화에 따라 매도 순서를 바꾸거나 시기를 조정하는 게 유리할 수 있습니다.
6) 필요경비와 기타
- 취득세·중개보수·법무사비·자본적지출(확장/리모델링 등) 등을 빠짐없이 필요경비로 반영하세요. 세액이 크게 달라집니다.
- 지방소득세(산출세액의 10%) 별도 부과.
- 세대 판정, 일시적 2주택 규정, 장기보유·거주기간 산정(전입일·전출일)도 꼼꼼히 관리하세요.
매도 순서에 대한 의견
- “송도(’26) → 부평(’27) → 송파(’28, 1주택 상태)” 전략은 원칙적으로 타당합니다.
- 다만 다음을 체크해 보세요.
- 송도·부평이 양도 시점에 중과 대상이 되지 않도록(또는 완화 적용기간 내) 매도 타이밍을 조정.
- 송파는 1주택 비과세만 놓고 보면 2년 거주가 필수는 아닐 가능성이 높으나, 과세분 절감을 위해 2년 거주로 장특공 8%를 추가 확보하면 더 유리.
- 송파의 취득가액(증여 당시 시가) 재확인 후, 12억원 비과세 안분과 장특공을 반영한 실세액을 다시 시뮬레이션해 보시면 “세금 2억” 추정은 과대일 수 있습니다.
정밀 계산을 위해 필요한 추가 정보
- 각 주택의 정확한 취득일(잔금/등기), 예정 양도일, 매매가, 취득·양도 부대비용, 자본적지출.
- 송파 증여 당시 시가(증여세 신고가).
- 세대 구성·전입/전출 이력.
- 매도 예정 시점의 해당 구·시의 조정대상지역 지정 여부(매도 직전 확인).
원하시면 위 정보를 주시는 범위 내에서 최신 규정 기준으로 간이 시뮬레이션을 해드릴게요. 실제 신고 전에는 홈택스 모의계산과 세무사 검토를 권합니다.