참조만 부탁드립니다.
요약
- 혼인신고 전 예비신랑에게 현금을 주면 대부분 “증여”로 보며, 증여세가 나옵니다.
- 차용증만 썼다고 자동으로 해결되지 않습니다. 실제 상환·이자 지급 등 ‘진짜 대여’로 보일 만한 정황이 있어야 합니다.
- 공동명의로 자금 부담 비율대로 지분을 나누면 증여세 이슈를 크게 줄일 수 있습니다.
- 또는 현재는 ‘대여’로 처리하고, 혼인 후에 채무를 일부/전부 면제(배우자 증여, 10년간 6억원 공제)하는 방법도 있습니다.
상황별로 정리
1) 지금 계획대로 신랑 단독명의 + 현금 1억원을 그냥 주는 경우
- 예비부부는 법적으로 친족이 아니므로 공제액이 매우 작습니다(기본공제 50만 원 수준).
- 1억원 증여 시 과세표준이 약 9,950만원이고, 세율 10% 구간에 해당하여 증여세가 대략 1천만원 내외 발생합니다(가산세·이자 제외, 대략치).
2) “차용증”을 활용해 ‘대여’로 하는 경우(신랑 단독명의 유지)
- 성립 요건
- 실제 상환 의사와 능력이 있어야 합니다.
- 원금, 이자율(국세청 고시 적정이자율 수준 권장), 상환기한/방법을 명확히 기재.
- 이자 지급을 정기적으로 실제 이체(통장 메모: 이자), 원금 상환 이체도 증빙.
- 가능하면 아파트 취득 후 귀하(채권자) 명의로 근저당 설정 등 담보 확보.
- 송금 시 이체 메모를 ‘대여금’으로 표기, 모든 계약서·이체내역 보관.
- 유의사항
- 친족 간 저리대여는 이자 차액을 증여로 의제할 수 있으므로 적정이자율 이상 이자 설정이 안전합니다(연도별 고시 이자율 적용).
- 귀하가 받는 이자는 이자소득으로 종합소득세 신고 대상입니다.
- 이런 형태면 증여세 과세 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
- 응용: 혼인 후에 남은 채무를 일부/전부 면제하면 그때는 “배우자 증여”로 보며 10년간 6억원까지 공제 가능(세부 신고전략은 세무사와 상의).
3) 공동명의로 진행(자금 부담비율대로 지분 배분)
- 귀하가 1억원을 부담했다면 그 비율만큼 지분을 등기하면 통상 증여 문제 없습니다.
- 신랑 대출로 잔금을 치르더라도, 공동소유자 모두가 담보 제공·동의하면 대출 실행 가능(은행·시행사와 사전 협의 필요).
- 귀하 어머니→귀하 5천만원 부분
- 직계존속→자녀 증여는 10년간 5천만원 공제가 있어(성인 기준) 증여로 처리해도 증여세가 없을 수 있습니다.
- 굳이 차용증으로 하지 않아도 무방하나, 향후 다른 증여 계획(10년 합산)을 고려해 선택하세요.
- 만약 어머니→귀하가 ‘대여’라면 이자 지급 등 대여 형태를 갖추세요(원금 5천만원은 통상 저리 의제 요건에 해당하지 않는 범위라 부담은 작음).
4) 혼인신고 시점 조정
- 가능하면 혼인신고 후에 배우자에게 자금을 이전하면 배우자공제(6억원)를 활용해 증여세 없이 자금 이전이 가능합니다.
- 다만 지금 당장 잔금이 필요하다면 현실적으로는 2) 대여 또는 3) 공동명의가 대안입니다.
실무 팁
- 자금조달계획서·증빙: 규제지역/금액 요건에 따라 제출해야 할 수 있으니 대여계약서, 이자·원금 입금내역, 통장 사본 등을 체계적으로 보관하세요.
- ‘우회증여’ 주의: 어머니→귀하→예비신랑으로 단기간에 흘러가면 실질적으로 어머니→예비신랑 증여로 볼 수 있습니다(둘 다 비친족이므로 불리). 대여 구조를 명확히 하거나 공동명의로 맞추는 것이 안전합니다.
- 신고기한: 증여 발생 시 수증자는 증여받은 달의 말일부터 3개월 내 신고·납부. 배우자공제 범위 내라도 신고해 기준시점 확정하는 방법을 검토하세요.
- 향후 혼인 후 지분 정리: 공동명의를 단독으로 바꿀 때는 배우자간 증여공제 활용 가능하나, 취득세·이월과세(배우자 증여 후 5년 내 양도시) 등 부수 이슈 검토 필요.
추천 시나리오
- 신랑 단독명의를 고수: 지금은 귀하→예비신랑에 대해 ‘진짜 대여’로 진행(이자·상환·담보), 혼인 후 필요 시 채무를 면제(배우자 증여공제 활용).
- 증여·세무 이슈를 최소화하고 단순화: 처음부터 공동명의로 자금부담비율대로 등기.
케이스별로 세부 설계(이자율, 계약서 문구, 담보 여부, 신고 필요성 등)에 따라 과세 판단이 달라질 수 있습니다. 계약 전 해당 아파트 가격·대출 구조·혼인 일정까지 포함해 세무사와 1회 자문 받아 정확히 설계하시길 권합니다. 필요하시면 상황(매매가, 본인 부담액, 대출액/은행, 혼인 예정일)을 알려주시면 더 구체적으로 구조를 잡아드리겠습니다.