상생임대인 관련 문의

요약 답변
가능할 가능성이 큽니다. 첫 전세계약서가 이전 소유자 명의여도 ‘직전 임대차계약’으로 인정됩니다. 2024년 7월에 직전 보증금보다 낮춘 신규 전세계약을 하셨다면 상생임대차 요건에 해당하고, 1세대1주택 요건과 제도 기한만 맞추면 거주요건 없이 비과세 적용이 가능합니다.

요건 체크리스트
- 기본 비과세 요건
- 양도일 현재 1세대 1주택자여야 합니다(다른 주택 보유 시 특례 불가).
- 보유기간 2년 이상 충족(보통 잔금/등기 중 빠른 날 기준; 2022.7.20 등기 → 이미 충족).
- 분당(성남) 취득 당시 조정대상지역이었으므로 원칙상 2년 거주요건이 있으나, 상생임대인 특례로 면제 가능.

- 상생임대차(상생임대인) 요건
- 체결 시기: 2024.7에 체결 → 제도 인정기간 내 체결.
- 계약 형태: 신규계약도 인정됩니다. 다만 다음을 모두 충족해야 합니다.
- 직전 임대차계약 종료 전후 3개월 이내에 체결할 것(질문 상황상 2년 만기 직후 체결 → 해당).
- 임대료 수준이 직전 계약을 초과하지 않을 것(전세→전세라면 보증금이 직전 보증금 이하여야 함). 질문 주신 대로 “많이 낮춤” → 충족.
- 직전 임대차계약의 임대인 명의: 종전 소유자 명의 계약도 ‘직전 임대차계약’으로 인정됩니다. 매매로 임대차를 승계한 사실을 입증하면 됩니다.
- 준비 서류: 직전·신규 임대차계약서, 보증금 반환·재수령 이체내역, 소유권 이전등기부, 임대차 승계 관련 특약·확인서 등.

- 양도(매도) 시 유의사항
- 상생임대차가 유지된 상태에서 양도하셔야 합니다(중간에 임대료를 올리거나 임차인을 내보내면 특례가 깨질 수 있음).
- 비과세 한도: 1세대1주택 비과세는 12억원까지 적용(초과분은 과세).
- 적용기한: 2025.12.31까지 체결한 상생임대차에 대해 2026.12.31까지 양도 시 거주요건 면제 특례 적용(최근 연장된 기준). 2024.7 체결 → 2026.7 매도 계획은 기한 내에 해당.

결론
- 현재 사실관계대로라면 상생임대인 특례 적용으로 거주 없이 1세대1주택 비과세가 가능합니다.
- 첫 전세계약서가 이전 집주인 명의여도 문제 되지 않습니다(직전 계약으로 인정). 다만, 증빙 서류를 반드시 갖추세요.
- 양도 전 최종 점검: 양도일 현재 1주택 상태, 상생계약 유지, 12억 비과세 한도, 기한(2026.12.31 이전 양도) 충족.

추가 팁
- 중도에 임대조건을 상향(보증금·월세 인상)하면 요건을 상실할 수 있으니 계약 만기 전까지 현 조건을 유지하세요.
- 혼합(전세↔월세 전환)인 경우에는 환산전월세(국세청 고시 전환율 적용)로 비교하므로 금액 비교 계산이 필요합니다.
- 케이스별 해석 차이가 있어 서류 준비 후 국세청 126 또는 세무사와 사전검토(사전답변제도) 받으시면 가장 안전합니다.