참조만 부탁드립니다.
요점만 먼저
- 단순경비율(42.6%)은 “신규사업자라서” 자동 적용되는 게 아닙니다. 주택임대업은 연간 수입금액 2,400만원 미만일 때만 단순경비율 대상입니다. 18호실이면 대부분 이 기준을 넘으므로 단순경비율 적용이 어려울 가능성이 큽니다. 경비가 50% 이상이라면 간편장부 기장신고가 유리합니다.
- 건물 매입 중개수수료(복비)·취득세·등기비 등은 즉시 비용처리 불가(자본적 지출). 건물분은 취득원가에 포함해 감가상각으로 매년 비용 처리, 토지분은 감가상각 불가로 나중에 양도세 계산 시 취득가액에 가산합니다. 당해연도 종소세에서 전액을 경비 처리해버리면 추후 양도세에서 중복 공제는 절대 안 됩니다.
항목별 필요경비 인정 여부
- 건물 매입 복비: 당해연도 필요경비(즉시비용) 불가. 건물분은 취득원가에 포함해 감가상각으로 연간 비용화, 토지분은 양도 시 반영.
- 재산세: 필요경비 인정. 단, 종합부동산세는 불인정.
- 임차인 입주시 중개수수료(복비): 필요경비 인정(지급시점 비용). 적격증빙 수취.
- 상·하수도, 공용전기료, 공용 인터넷비: 필요경비 인정. 임차인이 부담·정산한 부분은 수입과 비용을 대응해 순액 처리(개인 사용분 제외).
- 건물 보험료: 필요경비 인정.
- 수선비(쿠팡/알리 등 자재 구입): 통상 필요경비 인정. 다만 가치·수명을 실질적으로 늘리는 공사나 대체(예: 증축, 보일러/에어컨 전면 교체 등)는 자본적 지출로 보아 자산계상 후 감가상각(즉시비용 불가). 해외구매는 카드명세·인보이스·통관내역·관부가세 영수증 보관.
- 건물 수리 인건비: 필요경비 가능하나 증빙 유의.
- 상대방이 사업자면 세금계산서/현금영수증/카드전표 등 적격증빙 수취 필수.
- 개인에게 지급했다면 원칙적으로 원천징수(보통 3.3% 등 소득유형에 따라) 및 지급명세서 제출 필요. 간이영수증만 있으면 가산세/부인 위험.
- 대출이자(은행): 필요경비 인정(해당 부동산 취득·운영 목적일 것). 사용개시 전까지 발생한 이자는 자본화(취득원가 가산) 요구될 수 있음. 사용개시 후 이자는 비용 처리.
- 가족(부모님) 차입 이자: 요건 충족 시 필요경비 인정.
- 차용증 작성(원금·이율·상환일정), 시가 상당의 합리적 이율, 계좌이체로 지급,
- 원천징수 15.4%(소득세 14%+지방소득세 1.4%) 후 다음달 10일까지 신고·납부,
- 부모님은 이자소득으로 신고. 요건 미비·무증빙·현금수수는 비용불산입/가산세 위험.
증빙·실무 팁
- 사업용 계좌·카드 분리 사용 권장. 개인카드로 결제했어도 카드전표/통장내역이 있으면 소득세상 인정은 가능하나, 가급적 사업자카드나 사업자번호로 현금영수증 받으세요.
- 적격증빙 미수취(세금계산서·계산서·신용카드전표·현금영수증 미수취) 금액에는 가산세가 나올 수 있습니다.
- 감가상각: 건물은 내용연수에 따라 매년 상각(주택 건물은 통상 40년 직선법, 중고건물은 잔존연수 적용). 취득부대비용 중 건물 관련분도 상각대상 원가에 포함됩니다.
- 임차인에게 전가한 공공요금은 수입으로 잡고 동시에 비용으로 처리해 순액이 반영되도록 장부 정리.
- 자본적 지출 vs 수선비 구분이 애매하면 금액·내용을 근거로 메모와 사진, 견적·내역서 보관.
정리
- 단순경비율은 매출(수입금액) 요건을 충족해야 하며, 신규라도 예외 아님. 18호실 규모면 간편장부 기장신고가 보통 유리합니다.
- 매입 복비는 당해연도 즉시비용 불가. 건물분은 감가상각, 토지분은 양도시 반영. 이중공제는 금지.
- 질문 주신 기타 항목들은 대체로 종소세 필요경비 맞으나, 증빙과 자본적 지출 여부, 원천징수 의무를 특히 유의하세요.
케이스별 금액·증빙을 보고 처리 방법(상각/비용·원천세율 등)이 달라질 수 있습니다. 구체 금액(연 수입, 취득원가와 토지/건물 배분, 각 항목 금액·시기)을 알려주시면 더 정확히 유리한 신고방법(장부/상각액/경비 인식 시기)을 계산해 드리겠습니다.