요지
- 지금처럼 분양권을 먼저 처분하고 2026년 2월에 주택을 양도하면, 양도일 현재 1주택이므로 원칙적으로 1세대1주택 비과세 검토가 가능합니다. “1가구 2주택”으로 신고하는 상황이 아닙니다.
- 분양권을 마이너스프리미엄(손실)로 판다면 그 거래 자체로는 양도소득세가 나오지 않습니다. 다만 손익 통산, 신고기한 등은 유의하세요.

설명
1) 2026년 2월 주택 양도 시 신고 형태
- 분양권은 ‘주택’이 아니므로 1세대1주택 비과세 여부 판정에서 주택 수에 포함하지 않습니다. 2026년 1월에 분양권을 이미 매도하셨으므로 2026년 2월 주택 양도일 현재는 1주택 상태입니다.
- 따라서 아래 요건을 충족하면 1세대1주택 비과세(12억원 한도) 적용 대상입니다.
- 보유기간 2년 이상: 2023.11 취득 → 2026.2 양도로 2년 이상 충족.
- 거주요건: 주택이 비조정(비규제)지역이라면 별도의 2년 거주요건은 없습니다. 다만 해당 주택이 취득 당시나 양도 당시 조정대상지역이었다면 거주요건이 붙을 수 있어 지역 변동 이력은 한번 확인하세요.
- 양도가액 12억원 이하면 전액 비과세, 12억원 초과분은 초과분에 대해 과세(부분 비과세)되며 이 경우 신고·납부가 필요합니다.
- 세대 단위 판단: 배우자·미성년 자녀 포함 동일세대가 다른 “주택”을 보유하고 있지 않아야 합니다(분양권 보유는 주택 수에 불포함).

참고
- 다주택 중과는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 이슈입니다. 질문의 주택은 비규제지역 매도 예정이므로 중과 대상이 아닙니다.

2) 분양권을 마이너스피로 판 경우
- 분양권 양도차손이면 그 거래로 인한 양도소득세는 없습니다.
- 다만 신고 유의사항:
- 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리) 양도는 이익이든 손실이든 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부(손실이면 납부세액 0)가 원칙입니다.
- 같은 과세기간에 다른 부동산 양도차익이 있으면 분양권 손실과 통산하여 세액을 줄일 수 있습니다. 손실의 이월공제는 되지 않습니다.

신고기한 요약
- 분양권 매도(2026.1): 양도월 말일부터 2개월 이내 신고.
- 주택 매도(2026.2): 전액 비과세면 통상 신고의무 없음. 12억원 초과로 과세분이 발생하면 양도월 말일부터 2개월 이내 신고·납부.

권장사항
- 취득·양도 계약서, 잔금일·등기접수일 증빙, 조정대상지역 여부 확인 자료를 보관하세요(보유·거주기간 판단 근거).
- 주택 양도가액이 12억원을 넘거나 지역 요건이 애매하면 신고 전에 세무사와 사실관계를 점검하시길 권합니다.