참조만 부탁드립니다.
핵심만 정리드립니다. 부모-자녀 간 저가 매매는 증여세(자녀)와 양도소득세(부모) 두 가지 규정을 동시에 봐야 합니다.
1) 자녀 측 증여세(저가양수 이익)
- 증여로 보는 기준: 시가보다 싸게 산 금액에서 “시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액”까지는 허용범위입니다. 초과분만 증여로 과세됩니다.
- 즉 증여가액 = (시가 − 실거래가) − min(시가×30%, 3억원).
- 질문의 시가 3.3~3.5억원이면 min(30%, 3억원) = 약 0.99~1.05억원이 허용범위입니다. 대략 1억원까지는 증여세 과세가 없습니다. 이를 넘는 부분만 증여세 대상이며, 그 후 직계존속으로부터의 증여 기본공제(성년 자녀 5천만원, 10년 합산)가 추가로 적용됩니다.
2) 부모 측 양도소득세(부당행위계산 부인)
- 특수관계인 간 거래에서 거래가액이 시가와 “시가의 5% 또는 3억원 중 작은 금액”을 초과하여 차이 나면, 세무서가 시가로 다시 계산해 양도세를 부과할 수 있습니다.
- 시가 3.3~3.5억원이면 5%는 약 1,650만~1,750만원. 이 금액을 넘게 깎으면(예: 5천만원, 1억원 할인) 부모님 양도세는 실거래가가 아니라 시가로 계산될 수 있습니다.
- 다만 부모님이 1세대1주택 비과세 요건을 충족(양도가액 12억원 이하 등)하면 양도세가 원래 없거나 아주 적어, 위 규정이 적용돼도 세액 영향이 없을 수 있습니다. 이 요건 충족 여부를 먼저 확인하세요.
3) 감정평가가 ‘시가’가 되는가
- 세법상 시가로 인정받으려면 통상 거래일 전후 3개월 내 2곳 이상 감정평가업자의 평가 평균을 갖춰야 신뢰도가 높습니다(한 곳만 받으면 부인될 위험).
- 감정평가는 시장가치를 반영해야 하므로 “시세보다 낮게”를 의도하는 수단으로 보기 어렵고, 명백히 낮으면 비교사례 등으로 세무서가 배척할 수 있습니다.
4) “감정가의 95%로 매매해도 되나요?”
- 적법하게 확정한 시가(예: 2곳 감정 평균)가 기준이라면, 그 95%는 시가 대비 5% 차이로 “5% 또는 3억원 중 작은 금액”을 초과하지 않으므로 일반적으로 부모님 양도세에서 시가로 재계산(부당행위) 당하지 않습니다. 증여세도 5% 할인은 위 허용범위(최대 약 1억원) 안이므로 과세되지 않습니다.
- 다만 반드시 “시가” 입증이 견고해야 합니다(감정 시기·방법, 비교사례 등).
5) 부모님 양도세는 어떤 금액으로?
- 원칙은 실거래가로 계산합니다.
- 그러나 위 5%/3억원 기준을 넘는 저가거래로 보면 세무서가 시가로 다시 계산할 수 있습니다. 이때 시가는 비교가능한 실거래가, 2곳 감정평가 평균 등으로 정합니다.
간단 예시(시가 3.4억원 가정)
- 95% 매매(3.23억원): 할인 1,700만원
· 부모 양도세: 5% 초과 아님 → 실거래가로 과세
· 자녀 증여세: 할인 1,700만원 ≤ 허용범위(약 1.02억원) → 없음
- 1억원 할인 매매(2.4억원):
· 부모 양도세: 5% 초과 → 시가(3.4억원)로 재계산 가능
· 자녀 증여세: 1억원 ≤ 허용범위(약 1.02억원) → 없음
· 즉 세금 절감 효과는 거의 없음(부모 양도세는 시가 기준). 다만 부모가 1세대1주택 비과세면 양도세 영향 없음.
실무 팁
- 거래 전후 3개월 내 2곳 감정평가를 받아 시가를 탄탄히 확보하세요.
- 부모님이 1세대1주택 비과세 요건 충족 여부를 먼저 점검하세요.
- 양도세(부모), 증여세(자녀), 10년 합산 증여, 취득세 과세표준(가족 간 저가취득 시 시가인정액 적용 가능) 등 종합 검토가 필요합니다.
- 계약 전 자료(등기, 취득가, 보유·거주기간, 최근 증여 내역, 실거래가 사례, 감정평가서)를 갖고 세무사와 1회 상담을 권합니다.