증여계약서 정정가능한가요?

요약
- 등기: ‘부담부증여’라고 별도로 등기에 표시하는 제도가 없습니다. 이미 완료된 소유권이전등기를 ‘부담부증여’로 정정등기할 필요도, 통상적인 방법도 없습니다.
- 세금: 실제로 채무를 함께 인수한 부담부증여가 맞다면, 취득세를 다시 계산해 달라는 경정청구는 가능합니다. 입증이 되면 과다 납부분 환급(가산이자 포함) 가능성이 있습니다. 다만 그에 따라 증여자 측의 양도소득세, 수증자 측 증여세도 함께 정리해야 할 수 있습니다.

왜 등기는 굳이 못(안) 바꾸나
- 등기부에는 “증여/매매” 같은 취득원인만 기재되고, 채무 인수 여부(부담부 여부)는 기재 항목이 아닙니다.
- 따라서 ‘증여’로 소유권이전이 돼 있다면 등기 자체는 유효하고, 부담부 사실은 별도 서류로 증빙하여 세무상 반영하면 됩니다.

취득세를 다시 계산(환급)받을 수 있는지
- 부담부증여는 채무 인수액에 해당하는 부분은 ‘유상취득’ 세율, 나머지 순수 증여분은 ‘무상취득’ 세율을 적용해 나눠 과세합니다.
- 처음에 100%를 일반 증여로 신고·납부했다면, 실제 부담부증여가 입증되는 범위 내에서 과다납부분 환급 가능성이 있습니다. 다만 세율 구조에 따라 환급액이 없거나 오히려 추가 납부가 될 수도 있습니다.

경정청구 절차(취득세)
1) 사실관계 정리·증빙 확보
- 원 증여계약서(부담부 특약이 빠졌다면 정정합의서 또는 사실확인서)
- 채무인수계약서, 채권자 동의서(면책적 채무인수인 경우) 또는 수증자의 실제 변제 내역(이행인수라도 실제 부담 입증)
- 해당 부동산에 설정된 근저당·담보권 내역(있다면), 대출약정서
- 자금이체 내역, 변제영수증, 관련 통신기록 등
2) 관할 시·군·구청(지방세과)에 지방세 경정청구
- 기한: 법정신고기한 경과일부터 5년 이내(지방세기본법상 경정청구 기한)
- 제출: 경정청구서, 위 증빙 일체
3) 국세 정리 병행 필요
- 증여자: 채무 인수액 상당 부분에 대해 양도소득세 과세 대상(부담부증여의 유상 부분). 미신고였다면 수정신고/경정.
- 수증자: 증여세는 채무를 뺀 순수 증여가액 기준으로 경정.
- 지방세(취득세) 경정 과정에서 국세청과 자료가 연계되므로 함께 정리하는 것이 안전합니다.
4) 결정·환급
- 인정되면 취득세 과다 납부분 환급(가산이자 포함). 불인정 시 보완요구 또는 기각 가능.

유의사항
- 사후에 단순히 계약서를 고쳐 쓰는 것만으로는 인정이 어렵습니다. “증여 당시부터 채무 인수 약정이 있었고 실제로 수증자가 부담했다”는 객관적 증빙이 핵심입니다.
- 채권자 동의가 없는 단순 내부 약정(이행인수)이라도 수증자가 실제로 채무를 변제해 왔다면 부담 사실로 인정될 여지가 있습니다.
- 환급을 받더라도 증여자 측 양도소득세가 추가로 발생할 수 있으며, 시효(5년) 도과 시 경정이 불가합니다.
- 본 건은 토지라 주택 취득세 중과 규정과는 달리 비교적 단순하지만, 정확한 유·무상 세율 차이와 환급 가능액은 가액·지역·용도에 따라 달라집니다.

실무 팁
- 원계약의 기재 누락을 보완하는 “정정합의서(사실확인서)”를 작성해 공증까지 받아 두면 입증력이 좋아집니다. 단, 소급해 새로운 사실을 만들어내는 식의 백데이팅은 금물입니다.
- 세무사(지방세 경험 많은 분)와 증여자·수증자 공동으로 국세·지방세를 함께 시뮬레이션한 뒤 경정청구를 진행하세요.

원하시면 현재 서류 목록을 알려 주시면, 어떤 증빙이 추가로 필요할지와 경정청구서에 넣을 핵심 논점을 정리해 드리겠습니다.