상황 정리
- 자녀: 29세 직장인
- 주택 매매가: 6억 2천만 원
- 부모 자금 지원 예정: 약 4억 원
- 방법: 빌려주기(대여) vs 증여

1) 빌려줄 때(사인간 금전대차) 꼭 지켜야 할 것
- 계약서: 금전소비대차계약서 작성
- 원금, 이자율, 이자 지급일(월/분기/연), 상환 일정, 연체이자, 기한의 이익 상실 조항 등 명시
- 이자율: 국세청 ‘인정이자율’ 이상으로 설정
- 인정이자율은 매년 변합니다(최근 몇 년은 대략 4%대). 최신치를 국세청/홈택스 공지로 확인하세요.
- 인정이자율보다 낮으면 그 차액에 해당하는 이익이 매년 ‘증여’로 보아 과세될 수 있습니다.
- 이자 지급과 원금 상환: 반드시 계좌이체 등 금융거래로 정기적으로 실행(현금 금지)
- 이자만 내고 원금은 만기에 일시상환하거나, 원리금 분할 상환 등 실제 상환계획이 있어야 합니다.
- 담보 설정 권장: 자녀 주택에 근저당권 설정(등기)하면 ‘진짜 대여’임을 입증하는 데 매우 유리
- 소득세 처리: 부모가 받은 이자는 ‘이자소득’이라 종합소득신고 대상입니다.
- 개인 간 거래는 원천징수 없이 직접 신고합니다(매년 5월).
- 금융소득(이자+배당) 연 2천만 원 초과 시 금융소득종합과세 대상이 될 수 있습니다.
- 자금조달계획서/증빙: 매수가격 구간에 따라 자녀가 자금조달계획서 및 증빙제출 대상일 수 있습니다.
- 부모 대여일 경우 계약서, 이자지급 내역, 근저당 설정 등 증빙을 준비하세요.

실무 팁(예)
- 증여 1억(부모 각각 5천만) + 대여 3억처럼 ‘부분 증여 + 부분 대여’로 구성하면 세무·자금 흐름이 깔끔해집니다.
- 이자율을 인정이자율 이상으로, 이자는 매월 정해진 날에 이체. 첫 이자지급부터 바로 실행하는 게 좋습니다.

2) 증여로 줄 때: “1년에 1억씩” 가능한가?
- 가능은 하지만 절세 효과는 거의 없습니다. 증여세 기본공제는 “연도별”이 아니라 “10년 합산” 규정입니다.
- 성인 자녀가 부모로부터 받는 증여: 10년간 5천만 원 공제(부모 각각 5천만 원씩, 합계 1억까지 비과세 가능).
- 10년 이내 추가 증여분은 누적 합산되어 과세됩니다. 매년 1억씩 나눠도 10년 합산이므로 세금을 피하지 못합니다.
- 신고·납부: 공제 초과 시 증여받은 달의 말일로부터 3개월 내에 자녀가 증여세 신고·납부.

간단 계산 예시(개념 이해용)
- 부모 합산 4억 증여(자녀는 성인)
- 기본공제: 부모 각각 5천만(합계 1억) → 과세표준 3억
- 세율구간: 1억 초과~5억 이하(20%, 누진공제 1천만)
- 산출세액(대략): 3억 × 20% − 1천만 = 5천만 원
- 실제 계산은 기존 10년 내 수증액 합산 등 변수 반영 필요

자주 묻는 포인트 정리
- Q: 이자 없이 빌려주면?
- A: 규모가 4억이면 사실상 매년 ‘저리 이익의 증여’ 문제가 발생합니다. 인정이자율 이상으로 이자를 받아야 안전합니다.
- Q: 부모 둘 다 줘도 되나?
- A: 네. 부모 각각 5천만 원씩, 합계 1억까지는 10년간 비과세. 조부모도 별도로 증여하면 각 5천만 원씩 공제 가능(10년 합산 규정은 ‘각 증여자별’로 따로 봅니다).
- Q: 서류는 무엇을 준비?
- A: 증여는 증여계약서·이체내역·증여세 신고서. 대여는 대차계약서·이자지급내역·근저당 설정(권장). 주택 취득 시 자금조달계획서와 입증서류.

추천 진행 순서
1) 증여·대여 비율 결정(예: 증여 1억, 대여 3억)
2) 대여 시 인정이자율 확인 후 계약서 작성, 근저당 설정
3) 자금 이체(증여·대여 구분 계좌이체), 이자지급 즉시 시작
4) 필요 시 증여세 신고, 자녀는 자금조달계획서 제출 및 소명 준비
5) 다음 해 5월 부모는 이자소득 신고

주의
- 인정이자율, 자금조달계획서 제출 기준 등은 수시로 변합니다. 계약 전 최신 규정을 확인하고, 세무사·공인중개사·법무사와 상담을 권합니다.
- 위 내용은 일반 정보이며, 구체 상황(기존 10년 내 수증액, 부모 금융소득 규모, 지역 규제 등)에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.