입주권을 준공일 이후에 매도할경우

요약부터 답드리면
- 준공일과 잔금(등기) 사이에 매도하면 보통 “입주권(권리) 양도”로 봅니다. 신축아파트(주택) 양도로 보지 않는 것이 일반적입니다.
- 원조합원 입주권을 양도하는 경우 장기보유특별공제의 보유기간에 공사기간(철거·공사 중 기간)도 포함됩니다. 더 나아가 종전 주택/토지의 보유기간까지 통산하는 것이 원칙입니다.

조금 풀어서
1) 무엇으로 보느냐(자산의 성격)
- 준공(사용승인) 이전: 입주권 양도(권리 양도)
- 준공~잔금/등기 이전: 실무상 대부분 여전히 입주권(권리) 양도로 과세됩니다. 등기·인도 없이 권리만 넘기는 형태이기 때문입니다.
- 잔금 지급 및 소유권 이전등기(또는 사실상 인도) 후: 주택 양도

2) 장기보유특별공제(장특공) 보유기간
- 입주권(원조합원) 양도 시: 보유기간은 종전 부동산 취득일부터 양도일까지 통산합니다. 따라서 철거·공사 기간은 물론, 준공 후 잔금 전 기간도 보유기간에 포함됩니다.
- 다만 이때 적용되는 것은 “권리 양도”에 대한 일반 장특공입니다. 1세대1주택의 ‘보유+거주 연동’ 장특공(최대 공제율)과는 다른 규정입니다.
- 준공 후 등기까지 마친 뒤 주택으로 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세 요건 및 ‘보유+거주 연동’ 장특공 적용을 검토할 수 있으나, 새 아파트에서의 거주기간은 통산되지 않으므로 실거주가 없으면 혜택이 제한적입니다.

유의사항
- 입주권·분양권은 규정이 자주 바뀌고, 다주택 중과·주택 수 산정 규정(사용승인 후 주택 수 포함 여부 등)이 별도로 얽혀 있어 실제 세부담이 달라질 수 있습니다.
- 정확한 절세 판단을 위해서는 다음 정보가 필요합니다: 종전 주택/토지 취득일, 관리처분인가일, 철거·착공·준공(사용승인)일, 예정 잔금·등기일, 현재 보유 주택 수와 지역(조정대상지역 여부), 실제 거주 여부, 취득가/양도가/청산금 등.

결론
- 질문하신 “준공일과 잔금일 사이에 팔면 공사기간이 장특공 기간에 포함되나?” → 예, 포함됩니다(원조합원 입주권은 종전 부동산 보유기간까지 통산).
- “그 시점은 신축아파트로 보나?” → 보통은 아직 주택이 아닌 ‘입주권(권리) 양도’로 과세합니다. 주택으로 보려면 잔금·등기(또는 사실상 인도)까지 완료된 뒤의 양도가 일반적입니다.

필요하시면 일정과 수치(취득가/예상 양도가 등)를 알려주시면, 시나리오별 세액과 공제 차이를 간단 계산해 드리겠습니다. 법령은 수시 개정되므로 신고 전 세무사와 최종 확인도 권합니다.