참조만 부탁드립니다.
핵심만 먼저 말씀드리면
- 혼인신고 전에는 장모님→사위(본인) 직접 자금 이동을 피하세요. 나중에 혼인신고를 하더라도 당시에는 ‘타인 간’ 거래로 보아 증여로 과세될 수 있습니다.
- 가장 깔끔한 구조는 장모님이 먼저 딸에게 증여하고(증여세 신고/납부), 딸이 그 돈으로 집을 매수(단독 또는 지분)하는 것입니다.
- 부득이하게 본인 명의로만 사야 한다면, “장모→딸 증여 → 딸→본인 대여(차용)”로 설계하고, 혼인신고 후 남은 채무를 배우자 증여(공제 6억 한도)로 정리하는 방법을 고려하세요.
왜냐하면
- 장모→사위 증여: 혼인 전에는 ‘타인’으로 보아 기본공제 500만 원만 가능. 1.5억이면 과세표준 약 1.45억 → 증여세 대략 1,900만 원 내외(예시) 발생.
- 장모→딸 증여: 성년 직계존속 증여 기본공제 5,000만 원. 1.5억이면 과세표준 약 1.0억 → 증여세 대략 1,000만 원 내외(예시).
- 장모→사위로 ‘대여’ 형태라도 이자·상환이 없거나 상환능력이 부족하면 실질과세로 증여로 보정될 위험이 큽니다. 결혼 사실이 나중에 생겨도 과세 시점의 사실관계가 기준입니다.
권장 절차(안)
A안: 딸 지분으로 매수(가장 안전)
1) 장모→딸 증여
- 증여계약서 작성, 계좌이체로 자금 이전.
- 증여세 신고·납부: 증여가 이루어진 달의 말일로부터 3개월 이내.
2) 주택 매수
- 딸 단독 또는 본인과 공동명의로 등기(각자 실제 투입금액에 맞춰 지분 설정).
3) 자금조달계획서/증빙 제출(요구 시)
- 매매계약서, 계좌이체 내역, 증여계약서, 증여세 납부서, 대출약정서 등 일치하도록 준비.
B안: 본인 단독 명의가 꼭 필요할 때
1) 장모→딸 증여(위와 동일하게 신고·납부)
2) 딸→본인 ‘대여’(금전소비대차)
- 필수 요소
• 원금: 1.5억
• 이자율: 국세청 고시 ‘상증세법상 이자율’ 이상(매년 변동, 공시율 확인)
• 이자 지급일: 매월/분기 고정일
• 만기 및 분할상환 계획
• 연체이자, 기한이익 상실 조항
• 가능하면 공정증서(집행력 있는 공정증서)로 공증
- 모든 자금은 계좌이체로, 이자도 정기적으로 실제 지급.
- 딸은 받은 이자를 금융소득으로 종합소득세 신고.
3) 혼인신고 후
- 남아있는 채무를 배우자 증여로 탕감(10년간 6억 한도). 증여세는 공제 범위 내면 없음이나, 신고로 10년 카운트 시작을 명확히 하는 게 좋습니다.
C안: 장모→본인 직접 ‘대여’를 꼭 해야 한다면(비추)
- 위 대여조건(공시이자율 이상, 정기이자 지급, 상환계획, 공증)을 더 엄격히 지키고, 상환능력을 객관적으로 제시(소득·담보 등).
- 그래도 실질증여로 보정될 리스크가 큽니다. 금액이 1억 5천만 원이라면 특히 주의.
자금조달계획서/소명 대비 체크리스트
- 매매계약서, 잔금 영수증/에스크로 명세
- 자금 이동 계좌거래내역(증여·대여·본인자금·대출 모두)
- 증여계약서, 증여세 신고서·납부서
- 대여계약서(차용증), 공증서, 이자지급 내역
- 본인 소득·대출 약정 등 상환능력 자료
차용증(금전소비대차) 핵심 항목 예시
- 채권자/채무자 인적사항
- 원금, 이자율(국세청 고시 이자율 이상), 이자계산 방법
- 이자 지급일/주기, 원금 상환일정(만기일, 분할상환 여부)
- 연체이자율, 기한이익 상실, 담보/보증 여부
- 관할법원, 분쟁해결 조항
- 서명·날인, 날짜
- 가능하면 공증(집행력 있는 공정증서)
추가 유의사항
- 장모→사위는 혼인 후에도 ‘배우자의 직계존속’으로서 배우자공제(6억) 대상이 아닙니다. 기본공제 1천만 원(또는 5백만 원) 수준만 적용되니 직접 증여는 피하세요.
- 세법·공시이자율·자금조달계획서 제출기준은 수시로 바뀝니다. 금액이 크니 계약 전 세무사와 1회 자문을 강력 권합니다.
정리
- “혼인 전 사위 명의로 장모님 돈을 빌려 집을 사고, 결혼 후 소명”은 리스크가 큽니다.
- “장모→딸 증여(신고/납부) → 딸이 매수 지분 참여”가 가장 안전하고 간단합니다.
- 본인 단독 명의가 필요하면 “장모→딸 증여 → 딸→본인 대여(엄격히) → 혼인 후 배우자 증여로 정리” 순서를 고려하세요.