참조만 부탁드립니다.
요점 먼저
- 결론: 부인 명의 B(부산 사하구 다가구, 3억 미만)가 “주택 수 제외” 대상이 아닙니다. 따라서 남편분이 A(서울 강동구)를 매도할 때, 원칙적으로 2주택자로 보아 중과 대상 판단을 하게 됩니다.
- 다만 2026년에 매도하실 계획이라면, 그때의 중과 유예 연장 여부, 그리고 혼인 특례(혼인으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례) 적용 가능성으로 절세가 가능합니다.
왜 그런가요?
- 중과 여부는 “파는 집이 조정대상지역에 있느냐(서울=예)”와 “세대 기준 주택 수(배우자 합산)”로 판단합니다.
- 주택 수 계산에서 제외되는 “저가주택(3억 이하)”은 범위가 제한됩니다. 제외 대상은 대략 “수도권 외 지역 중 광역시의 ‘군 지역’ 또는 도(道) 지역의 3억 이하 주택”입니다. 광역시의 ‘구(區)’ 소재 주택은 제외되지 않습니다.
- 부산 사하구는 광역시의 ‘구’에 해당하므로 주택 수에서 제외되지 않습니다.
- 참고로 부산 ‘기장군’처럼 광역시의 군(郡) 지역이면서 3억 이하라면 제외 가능성이 있습니다.
현재·향후 중과 규정과 매도 시점
- 정부는 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 배제(중과 유예)해 왔고, 2024년 10월 기준으로는 2025년 5월 9일까지 연장되어 있습니다. 2026년 매도 시에는 유예가 종료됐는지, 추가 연장됐는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 유예가 종료된 상태에서 A(서울, 조정대상지역)를 B를 보유한 채로 매도하면:
- 2주택 중과세율(기본세율에 20%p 가산) 및 장기보유특별공제 배제 등이 적용될 수 있습니다. 세율 구조는 정책 변화가 잦으니 매도 전 반드시 최신 규정을 확인하세요.
절세 대안 체크리스트
1) 혼인 특례(혼인으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례) 검토
- 혼인 전 각각 1주택자였다가 혼인으로 2주택이 된 경우, 혼인일로부터 5년 이내에 두 주택 중 하나를 양도할 때, 나머지 주택이 있어도 ‘1세대 1주택’으로 보아 비과세 요건을 적용받을 수 있는 특례가 있습니다.
- 단, 비과세 자체 요건(보유 2년, 조정대상지역 취득분은 거주 2년 등)을 충족해야 합니다.
- A가 14억대이므로 1세대 1주택 비과세 적용 시에도 12억 초과분에 대해서는 일부 과세(초과분 안분 과세) 됩니다. 그래도 중과 대비 부담이 크게 줄 수 있습니다.
2) 매도 시점 조절
- 유예 기간 내(현재 기준 2025.5.9.까지) 매도하면 중과 배제(기본세율 적용)입니다. 다만 유예 연장 여부는 변동 가능성이 있으니 일정 앞당김 또는 정책 추이를 주기적으로 확인하세요.
3) 주택 수 줄이기
- 원치 않으시겠지만, 원칙적으로 B를 먼저 처분하면 A 매도 시 1주택으로 과세되어 가장 단순합니다.
- B가 만약 광역시 ‘군’ 지역(예: 부산 기장군)이고 기준시가 3억 이하라면 주택 수 제외가 가능하지만, 현재 사하구는 해당 없음.
추가 유의사항
- 다가구주택은 소유자 기준으로는 1주택으로 계산합니다.
- 재개발 과정에서 ‘입주권’으로 전환되면, 입주권도 중과 판단 시 주택 수에 포함되는 별도 자산으로 취급될 수 있으니 사업 진행 단계에 따른 지위 변경을 주기적으로 점검하세요.
- 세법과 규제지역 지정, 중과 유예 여부는 수시로 바뀝니다. 2026년 매도 계획이라면, 매도 2~3개월 전 최신 규정 재확인 및 시뮬레이션을 권합니다.
정리
- 현재 상황에서는 B(부산 사하구)가 3억 미만·비조정이라도 주택 수에서 제외되지 않아 A 매도 시 2주택자로 판단됩니다.
- 다만 혼인 특례 활용 또는 유예 기간 내 매도 등으로 중과를 피할 여지가 있으니, A의 취득·거주 요건과 매도 시점을 기준으로 최적 시나리오를 세우시길 바랍니다.
- 정확한 세액은 취득일, 보유·거주 기간, 취득가/양도가, 필요경비 등에 따라 달라집니다. 자료를 모아 세무사와 1회 시뮬레이션을 받아보시는 것을 권합니다.