아파트1, 주거용오피스텔1 경우 일시적 1가구2주택 비과세 시점

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Q.

아파트1, 주거용오피스텔1 경우 일시적 1가구2주택 비과세 시점

[현재 상황]
1. 1주택(아파트)
- 취득시기 2025.2.25
- 5년 거주 후, 현재 전세 줌

2. 오피스텔 2026.2월중 잔금 예정

현재 위와 같은 상황입니다.

2번 오피스텔 잔금 후 전월세 임대 예정인데, 만약 세입자가 전입신고를 한다면 양도 시 오피스텔이 주택수에 포함되는 것으로 알고 있습니다.

그럼 저는 일시적 1가구 2주택이 되는 건데요.

1번 주택을 비과세 받으려면 2번 오피스텔 취득 후 3년 이내 양도해야 비과세인데,
2번 오피스텔 취득시점을 어느 기준으로 삼는건가요?

1. 오피스텔 잔금일(2026년 2월중)
2. 오피스텔 잔금 후 세입자가 전입한 날

박*주 님
조회 : 1548건 답변 : 2건 26.02.03
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김태형 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

26.02.03

안녕하세요 택스윈 김태형 세무사입니다.

1.일시적 1세대 2주택 비과세의 경우 종전주택 취득 후 1년 이후에 신규주택을 취득해야하며, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(2년 이상 거주 요건 충족시) 비과세가 가능합니다.

2. 오피스텔 취득시기는 잔금일과 등기접수일 중 빠른날로 판단합니다.

감사합니다.
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

26.02.03

안녕하세요.

세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

일시적 1세대 2주택 비과세를 위한 신규 주택의 취득 시점은 세입자의 전입일이 아니라 오피스텔 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로 결정됩니다.

종전 주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 오피스텔을 취득해야 하며 신규 주택 취득 시점으로부터 3년 이내에 아파트를 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

오피스텔이 주거용으로 사용되어 주택 수에 포함되는 시점과 관계없이 행정적인 취득일로부터 3년의 기한이 계산되므로 잔금 지급일을 기준으로 양도 계획을 관리하시기 바랍니다.

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참조만 부탁드립니다.

요약 답변
- 일시적 1가구 2주택 비과세에서 “신규주택 취득일”은 원칙적으로 잔금 청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날입니다. 따라서 질문의 보기로는 1번(오피스텔 잔금일/등기일)이 기준입니다.
- 다만 오피스텔은 실제 주거용으로 사용되어야만 주택 수에 포함됩니다(세입자 전입 등). 따라서 아파트를 파는 시점에 오피스텔이 주거용으로 쓰이고 있지 않다면(전입 없음, 업무용 임대 등) 아파트는 여전히 1주택으로 보아 비과세가 가능합니다.

조금 풀어서
- 주택 수 판단: 오피스텔은 건축물대장상 업무시설이지만, 실제로 주거용으로 사용되는 경우(세입자 전입신고 등) 주택으로 봅니다. 아파트를 양도하는 “그 시점”에 오피스텔이 주거용이면 2주택 보유로 보게 됩니다.
- 취득시기(3년 계산의 시작점): 일시적 2주택 비과세의 “신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도”에서 취득일은 부동산 취득 일반원칙을 적용합니다. 즉 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 시작점입니다. 세입자 전입일이 기준이 되지는 않습니다.
- 실무 팁
- 아파트를 오피스텔 전입 이전에 양도하면(또는 오피스텔을 업무용으로 임대하여 실제 주거용이 아니게 유지하면) 아파트는 1주택 비과세로 처리 가능합니다. 이 경우 일시적 2주택 규정을 애초에 적용할 필요가 없습니다.
- 오피스텔을 주거용으로 임대할 계획이라면, 신규주택 취득일(잔금/등기 기준)로부터 3년 내 종전 아파트를 양도해야 일시적 2주택 비과세가 가능합니다.
- 안전하게는 잔금/등기일을 기준으로 3년을 계산하십시오. 세입자 전입일로 기간을 늘려 잡는 해석은 분쟁 소지가 있어, 필요 시 국세상담센터(126)나 사전답변(서면질의)로 확인을 권합니다.

예시
- 오피스텔 잔금·등기: 2026-02-20이라면 → 2029-02-19까지 종전 아파트 양도 시 일시적 2주택 비과세 요건의 기간 요건 충족.
- 세입자 전입이 2026-03-01이어도 3년 기산일은 변하지 않습니다.

추가로 확인할 점
- 종전 아파트의 2년 보유/거주 요건은 이미 충족하신 것으로 보입니다.
- 중간에 제3의 주택을 추가 취득하지 말 것.
- 계약·잔금·등기 및 세입자 전입 사실을 입증할 서류를 보관하세요.