저가양도 관련

요점부터 정리합니다.

1) 저가양도 시 증여세 기준(30% 또는 3억원)
- 모자 간(특수관계인) 저가양수·양도에 대해선 증여세법상 “시가와 거래가액 차이 − min(시가의 30%, 3억원)”을 증여로 봅니다.
- 따라서 시가의 70% 이상으로만 매매하면(= 차이가 시가의 30% 이내면) 증여로 보지 않습니다.
- 질문 주신 수치로 보면 시가 4.5억일 때 70%는 3.15억입니다. 4.5억 − 3.15억 = 1.35억, 시가의 30%도 1.35억이므로 증여로 보는 금액이 0원 → 증여세 과세 없음.
- 단, 실제 “시가”가 감정평가 등으로 4.5억보다 높게 인정되면 3.15억이 70% 미만이 될 수 있고, 그 경우 초과분이 증여로 과세될 수 있습니다. 반대로 시가 확정 후 그 70% 이상으로 계약가를 설정하면 안전합니다.

2) 5% 규정은 양도소득세(부당행위계산) 쪽
- “시가의 5%”는 주로 양도소득세에서 특수관계인과의 고저가 거래 시 실지거래가액을 시가로 보정할지 판단할 때 쓰는 기준입니다(5% 또는 3억원 중 작은 금액 초과 시 시가로 보정).
- 어머니가 1세대1주택 비과세가 확실하다면, 양도소득세 측면에서 시가 보정이 되더라도 결과적으로 세액은 없을 수 있습니다. 다만 ‘비과세’ 요건 충족 여부(거주·보유요건, 임대주택 특례 적용 가능성 등)는 별도 확인이 필요합니다.

3) 시가 산정(재건축 단지)
- 재건축 추진 단지는 매매사례 확보가 어렵거나 변동성이 커서, 보통 감정평가(2곳 평균, 양도일 전후 6개월 이내)를 받아 시가로 인정받는 것이 안전합니다.
- 이 감정가액을 기준으로 매매가를 시가의 70% 이상으로 정하면 증여세 리스크를 낮출 수 있습니다.

4) 자금출처(누나에게 차용 1억원)
- 자금출처 소명 대비가 매우 중요합니다.
- 차용증(이자율·상환일정 명시), 이자 지급 내역, 원금 상환 계획, 대여자의 자금원천(누나의 대출/매도대금 등)까지 일관되게 입증하세요.
- 자금 이동은 반드시 계좌이체로 남기고, 시점도 매매 전후로 자연스럽게 맞추세요.
- 입증이 미흡하면 저가양도 이슈와 별개로 ‘증여로 본다’고 판단될 수 있습니다.

5) 실무 팁/신고
- 혹시라도 시가의 70% 미만으로 계약해 증여로 보이는 금액이 발생하면, 수증자(자녀)가 증여세를 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 내 신고·납부해야 합니다.
- 성년 자녀는 직계존속으로부터의 증여에 대해 기본공제 1억원(최근 10년 합산, 동일 증여자 기준)을 활용할 수 있어, 저가양수 증여금액이 일부 생겨도 과세가 없을 수 있습니다. 다만 기존·향후 증여와 합산 관리 필수입니다.
- 취득세는 기본적으로 매매 취득으로 과세되나, 저가양수에 따른 증여로 보는 금액이 발생하면 지자체에서 별도 확인을 요구할 수 있으니 관련 서류(감정평가서, 차용증 등) 준비를 권합니다.

질문에 대한 결론
- “양도 비과세라서 5%가 아니라 30%를 쓴다”가 아니라, 저가양수에 따른 증여세 규정 자체가 “시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액”을 안전구간으로 정하고 있습니다. 비과세 여부와 무관하게 증여세 판단은 이 30%/3억원 기준을 봅니다.
- 시가가 감정평가로 4.5억으로 인정된다면 3.15억(70%)까지는 증여세 문제 없습니다. 다만 시가 확정 전 단정하지 마시고, 감정 후 70% 이상으로 계약가를 맞추는 것이 안전합니다.
- 어머니의 1세대1주택 비과세 요건(거주·보유, 임대사업자 말소 관련 특례 적용 가능성 등)은 별도로 세무사와 최종 확인하세요.

원하시면
- 예상 감정가 여러 시나리오별로 안전한 최소 매매가(=각 시가의 70%)와 증여 발생 여부, 성년공제 반영 시 세액 추정까지 간단 계산해 드리겠습니다.
- 자금출처 소명 서류 체크리스트도 드릴 수 있습니다.