참조만 부탁드립니다.
안녕하세요. 문의 주신 내용 기준으로 핵심만 짚어 드리겠습니다.
1) 특수관계자(모자)간 저가양수 – 시가·증여세 포인트
- 시가 산정
- 상증세법상 “시가”는 원칙적으로 평가기준일 전후 6개월 내 동일·유사 부동산의 정상거래가, 또는 감정평가(가급적 2개 기관), 경매가 등으로 봅니다.
- 최근 3개월 실거래가가 없고, 작년 8~10월 거래가(평균 10.7억)만 있는 상황이면, 실제 계약일이 그 거래일로부터 6개월을 넘길 가능성이 높아 보입니다. 이 경우 그 거래사례를 ‘시가’로 바로 쓰기 어렵고, 감정평가 2곳으로 시가(예: 11억)를 확보해 두는 게 가장 안전합니다.
- 저가양수 이익의 증여 여부
- 특수관계자 간 거래에서 거래가액이 시가보다 낮아 발생하는 차액이 “시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액”을 초과하면, 그 초과분이 증여로 과세됩니다.
- 예시: 시가 11억, 매매가 8억 → 차액 3억, 안전한 범위(min[3.3억, 3억]=3억) 이내라면(‘초과’가 아님) 원칙적으로 증여세 과세는 없습니다. 다만 시가가 11.2억 등으로 판단되면 차액 3.2억 중 3억을 넘는 0.2억이 증여로 볼 수 있습니다.
- 설사 일부 증여가 산출돼도 성년 직계존비속 간 증여는 10년 합산 5천만원 기본공제가 있어, 누적 증여가 많지 않다면 실제 세액은 없거나 매우 작을 수 있습니다.
- 실무 팁
- 계약 전 감정평가 2곳을 받아 시가(목표 11억 내외)를 확보하시고, 매매가를 시가-3억보다 약간 높게(예: 시가가 11.0억이면 8.05~8.1억 등) 설정해 “3억 초과” 리스크를 여유 있게 피하는 걸 권합니다. 시가가 11.2억이면 8.3억 이상 등으로 조정.
2) 모친 양도소득세(부당행위계산) 유의
- 특수관계자 간 저가양도는 소득세법상 부당행위계산 부인이 적용될 수 있어, 과세당국이 모친의 양도가액을 ‘시가’로 보아 양도세를 계산할 수 있습니다.
- 통상 시가와 거래가액 차이가 일정 기준(실무상 3억원 또는 일정 비율) 이상이면 위험합니다. 귀안은 정확히 3억원 차이로 ‘경계선’에 있으므로 감정평가로 시가를 확정하고, 앞서처럼 매매가를 시가-3억보다 약간 높여 두면 리스크 관리에 도움이 됩니다.
- 요약: 저가로 자녀가 이득을 보려 해도 모친 측 양도세는 줄지 않을 수 있습니다. 세 부담 전체(모친 양도세+자녀 증여세 가능성)를 같이 시뮬레이션해 보세요.
3) 자금조달계획 검토
- 근로소득 2억원
- 급여명세서, 원천징수영수증, 예·적금/증권 청산 내역 등 입증자료를 준비하세요. 서울은 투기과열지구라 자금조달계획서와 증빙 제출이 원칙입니다(계약 후 통지 기한 유의).
- 배우자 아파트 매도대금 4억원 사용
- 매수인 명의가 “남편 단독”이면, 배우자 자금 투입분은 원칙적으로 ‘배우자 증여’로 볼 수 있습니다(배우자 간 10년 합산 6억원 공제 범위 내면 세금은 대개 없지만, 증여로 보일 수 있음).
- 대안:
1) 지분등기(공동명의)로 실제 분담비율을 반영, 또는
2) 배우자 간 금전소비대차계약(이자 약정·이체·상환기록 등 실질 입증)으로 차입 처리.
- 또한 취득세 중과는 세대 기준 주택 수를 봅니다. 취득 시점에 배우자가 주택을 보유 중이면 중과세율(2주택 8%, 3주택 12% 등) 대상이 될 수 있으니, 가능하면 배우자 주택 매도 완료 후 취득하거나 예외요건을 확인하세요.
- 모친으로부터 무이자 차용 2억원(7년, 매월 250만원 상환)
- 특수관계자 간 무이자·저리 대여에 따른 ‘이자상당 이익’ 증여 과세는 다음 두 가지 안전판이 있습니다.
1) 원금 1억원 이하: 과세 제외
2) 1년 이자상당액(정기예금이자율 적용)이 1천만원 이하: 과세 제외
- 현재 공시 이자율 수준(예: 연 4.6% 전후) 가정 시 2억원 × 4.6% = 연 920만원으로 1천만원 이하여서, 이자이익에 대한 증여세 과세 위험은 낮습니다.
- 반드시 가족 간 차용증을 작성(원금, 기간, 상환일정, 이자율=0% 명시), 계좌로 대여·상환하고, 상환스케줄대로 송금해 실질을 남기세요. 나중에 원금을 탕감하면 그때는 별도 증여가 됩니다(자녀 성년 기준 10년 5천만원 공제 고려).
4) 제출·신고 체크리스트
- 자금조달계획서 및 증빙: 근로소득 자료, 통장거래내역, 배우자 매매계약서·잔금영수증, 가족 간 차용증·이체내역 등.
- 증여세 신고(필요 시):
- 저가양수에 따른 이익이 발생하거나, 배우자 자금 투입을 증여로 처리하는 경우 등. 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내.
- 향후 양도 대비 취득가액
- 저가양수로 ‘증여이익’이 과세되면, 그 과세된 금액은 향후 자녀의 취득가액에 가산됩니다(나중에 매도 시 양도세 절세 효과). 증여이익이 없으면 취득가액은 실제 지급가액(예: 8억)입니다.
권장 진행 순서
1) 계약 전: 감정평가 2곳으로 시가를 확보
2) 시가-3억원 보다 약간 높은 수준으로 매매가 재설정(경계선 회피)
3) 배우자 자금 처리방식 결정(공동명의 또는 차용), 취득세 중과 회피를 위한 매도·취득 시점 정렬
4) 가족간 차용증 작성, 자금이체·상환 로드맵 수립
5) 자금조달계획서·증빙 준비, 필요 시 증여세 신고
추가로, 보유·거주 요건, 일시적 2주택, 취득세·양도세 중과 여부 등은 가족 전체의 주택 보유현황·시점에 따라 크게 달라집니다. 예정 일정과 구체 금액(모친의 취득가·보유기간, 배우자 주택 매도일, 귀하의 보유주택 여부 등)을 알려주시면, 모친 양도세/자녀 증여세/취득세까지 합산한 최적 구조로 간단한 세액 시뮬레이션을 드리겠습니다.