일시적 1가구 2주택 양도소득세 신고

요약 답변
- A아파트를 1주택 비과세(12억 한도)로 팔려면, 2023.9에 B를 취득하셨으므로 A를 “B 취득일로부터 3년 이내(= 2026.9까지)” 양도하시면 됩니다. B에 실제로 이사(거주)하지 않아도 됩니다.
- 13.3억에 팔면 “12억을 초과하는 금액만 과세”가 아니라, 양도차익을 12억/양도가액 비율로 나눠 계산해 일부만 과세됩니다. 과세되는 부분에는 장기보유특별공제(최대 80%)와 기본공제(250만원)가 적용되어 세액이 상당히 줄어듭니다.
- 추가로 내는 세금은 지방소득세(국세의 10%)와 인지세 정도가 있습니다.

자세한 설명
1) 일시적 1세대 2주택 요건
- 2023.5.10 이후 취득한 경우 완화 규정 적용: 새 집(B) 취득 후 3년 이내 종전주택(A)을 양도하면 A는 1주택으로 보아 비과세 특례 적용 가능.
- B에 전입 의무 없음(예전의 ‘1년 내 전입’ 요건 폐지). 전세 중이어도 무방.
- 따라서 2026.9까지 A를 양도하면 일시적 1세대2주택 특례로 A의 1주택 비과세 적용 가능.
- A는 2009년 취득, 현재 실거주 중이므로 보유·거주 요건은 통상 충족합니다.

2) 12억 한도 비과세 적용 방식
- 2024.1.1 이후 양도분부터 1주택 비과세 기준이 12억입니다(양도일 기준: 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날).
- “12억 초과분만 신고”가 아니라 다음과 같이 비례과세 합니다:
- 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
- 이후 장기보유특별공제와 기본공제를 적용
- 예시(매입비용·부대비용 무시한 단순 계산):
- 양도차익 대략: 13.3억 − 4.15억 = 9.15억
- 과세대상 비율: (13.3 − 12) ÷ 13.3 ≈ 9.77%
- 과세대상 양도차익: 9.15억 × 9.77% ≈ 약 0.89억
- 장기보유특별공제: 보유·거주기간이 길어 최대 80% 가능 → 약 0.18억
- 기본공제 250만원 차감 후 과세표준은 더 줄어듭니다.
- 결과적으로 실제 납부세액(국세+지방소득세)은 수백만 원대 수준으로 내려가는 경우가 많습니다.
- 정확한 세액은 취득·양도 부대비용, 실제 거주기간, 공제 적용 여부 등에 따라 달라집니다.

3) “5월 9일 안에 계약” 관련
- 비과세 요건과 신고기한 판단의 핵심은 “계약일”이 아니라 “양도일(잔금/등기일)”입니다.
- 12억 기준 적용도 양도일이 2024.1.1 이후여야 합니다.
- 예정신고·납부 기한: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내(예: 5월 양도 → 7월 말까지).

4) 다른 세금/비용
- 지방소득세: 계산된 양도소득세의 10%
- 인지세: 매매계약서 금액이 10억~30억 구간이면 35만원(통상 매도·매수자 절반씩 부담 관행)
- 중개보수, 등기비용 등 거래비용은 세금은 아니나 필요경비로 반영해 양도세를 줄일 수 있습니다.
- 취득세는 매수 시 내는 세금이므로 이번 매도와는 무관합니다.

5) B에 꼭 살아야 하나요?
- A를 파는 데에는 B 거주 의무 없음.
- 다만, 나중에 B를 1주택으로 팔 때 1세대1주택 비과세를 받으시려면(특히 서울 등 조정대상지역) 일반적으로 2년 이상 거주 요건이 필요할 수 있으니 향후 매도 계획이 있다면 전입·거주 계획을 함께 고려하세요.

권장 체크리스트
- B 취득일(2023.9)로부터 3년 이내에 A 양도일을 맞출 것
- 양도일은 잔금/등기일 중 빠른 날이라는 점 유의
- 취득·양도 부대비용 증빙 확보(중개수수료, 법무사비, 인지세, 수선비 등)
- 장기보유특별공제 적용 요건(보유/거주기간) 확인
- 다른 주택·분양권 보유 여부가 없는지 확인

원하시면 대략적인 세액을 실제 비용과 일정에 맞춰 더 정확히 계산해 드리겠습니다. 양도 예정일(잔금·등기 예정일), 실제 거주기간, 취득/양도 부대비용 내역을 알려주세요.