참조만 부탁드립니다.
안녕하세요. 질문 주신 상황을 기준으로, 자금조달계획서 작성 방법과 증여/차용 시 유의사항을 항목별로 정리드립니다.
1) 전세보증금 일부 증여 + 자금조달계획서 기재 방법
- 증여신고 시점
- 계약서(매매계약서) 작성 전에 “증여세 신고”를 반드시 먼저 할 필요는 없습니다.
- 원칙은 “증여받은 달의 말일로부터 3개월 이내”에 신고/납부입니다. 다만 자금조달계획서와 사후 자금조달 소명 단계에서 자금흐름을 명확히 보여야 하므로, 가능하면 잔금 지급 전에 실제로 증여(계좌이체)까지 끝내 두는 것을 권합니다.
- 배우자 간 증여는 10년 합산 6억원까지 기본공제됩니다. 공제 범위 내라도 ‘증여 사실을 명확히 남기려면’ 간단한 증여계약서 + 계좌이체 내역을 준비하시고, 필요 시 무(無)납부 신고를 해 두면 깔끔합니다.
- 어떤 칸에 어떻게 기재하나
- 전세보증금은 ‘부동산 처분대금’이 아닙니다. 자금조달계획서의 통상 항목에는 “임차보증금(전세보증금) 반환금”이 별도로 있습니다(지자체 서식에 따라 명칭 약간 다름).
- 남편
- 임차보증금(전세보증금) 반환금: 본인 전세보증금 중 ‘아내에게 증여할 금액을 제외한 나머지 금액’
- 그 외 본인 예금/현금, 금융기관 대출 등이 있으면 해당 란에 추가
- 아내
- 증여: 남편에게서 받은 증여금 전액
- 그 외 본인 예금/현금, 부모·시부모 차입금 등은 ‘차입금(친족)’ 등에 기재
- 유의: 전세 계약이 남편 단독이고 보증금 소유도 남편이므로, 아내가 “임차보증금 반환금”으로 기재하면 맞지 않습니다. 아내 몫은 “증여”로 적는 게 정확합니다.
- 지분 설정 시 주의
- 등기 지분율은 실제 자금 출처(증여·차입·본인자금 합계)에 가급적 일치시키세요. 아내가 50% 지분을 등기하였는데, 아내 명의 자금이 30%뿐이면 차액 20%는 ‘배우자 증여’로 추정될 수 있습니다(추후 세무조사 시 쟁점).
- 실무 팁(증빙)
- 증여계약서(간단 양식), 남편→아내 계좌이체(메모: “증여금”), 전세보증금 반환 입금 내역, 자금 사용 내역(잔금 자금 계좌흐름)을 보관하세요.
- 자금조달계획서는 계약 신고와 함께 제출되지만, 실제로는 잔금 전후 자금흐름까지 맞춰서 소명 요구가 올 수 있습니다.
2) 부모님으로부터의 차용(자식 2.1억, 며느리 0.4억, 10년 원금균등, 무이자)
- 형식 요건(반드시 준비)
- 각각 별도의 차용증 작성(채권자, 채무자, 금액, 이자율, 상환방식·일정, 연체 시 조치 등 명시).
- 자금은 부모님 계좌→각 채무자 계좌로 직접 이체(입출금 내역 보관).
- 원금 상환도 약정 일정대로 계좌이체로 실제 이행(현금 상환 지양).
- 이자율(증여세 ‘이자이익’ 과세 위험)
- 친족 간 무이자·저리 대여는 국세청 고시 ‘적정 이자율’(해마다 고시되는 기준금리 수준)을 적용하지 않으면, 무상/저리 혜택 상당액이 ‘증여이익’으로 과세될 수 있습니다.
- 실무 안전책: 적정 이자율(해당 연도 고시율) 이상으로 약정하고 실제로 이자를 지급하세요. 그러면 증여세 이슈가 사실상 없습니다.
- 무이자로 하려는 경우
- 일정 범위 내에서는 과세 제외되는 예외가 있으나, 적용 요건과 판단 기준(대여금액, 연간 이자이익 규모 등)이 있어 쟁점이 될 수 있습니다.
- 2.1억원 무이자는 규모 자체가 커 과세 리스크가 높습니다. 며느리 0.4억원은 상대적으로 리스크가 낮지만, 세법과 사실관계에 따라 판단됩니다.
- 결론적으로 2.1억원은 무이자보다 ‘적정 이자율’로 약정·지급하는 것을 권합니다. 0.4억원도 동일 기준으로 맞추면 가장 안전합니다.
- 자금조달계획서 기재
- 아들(본인): ‘차입금(친족) 또는 직·외 친인척 차입’ 란에 2.1억원, 채권자(부모) 관계 및 성명 기재.
- 며느리(아내): 동일 란에 0.4억원, 채권자(시부모) 관계 및 성명 기재.
- 차용증 사본, 부모님 자금 출처(예금 잔액증명 등)까지 추후 소명 대비해 준비.
- 상환 방식
- 10년 원금균등은 가능합니다. 다만 약정대로 실제 상환해야 하고, 무이자 대신 적정이자율로 약정하면 매월(또는 분기별) 이자도 지급하세요.
정리/체크리스트
- 지분율 확정: 각자 실제 자금(본인자금+증여+차입)에 맞춰 결정.
- 증여 실행: 전세보증금 반환 후 남편→아내 계좌로 이체, 증여계약서 작성. 증여세 신고는 증여월 말일부터 3개월 내(공제 범위라도 투명성 위해 신고 권장).
- 차용 실행: 차용증 작성, 부모님→각 차주 계좌 이체, 적정 이자율 약정·지급 권장.
- 자금조달계획서: 남편은 ‘임차보증금 반환금(증여 제외분)’ 등, 아내는 ‘증여’ 및 ‘차입금(친족)’에 각각 기재.
- 증빙 보관: 계약서, 차용증/증여계약서, 통장거래내역, 잔액증명서 등 최소 수년간 보관.
주의: 자금조달계획서 서식 명칭·세부항목은 지자체/시기별로 조금씩 다를 수 있습니다. 큰 틀은 위와 같으니, 제출 전 관할 시·군·구 서식과 부동산 중개사무소 안내를 한 번 더 확인하시고, 세부 세율·적정이자율 등은 해당 연도 기준으로 세무전문가에게 점검받으시면 가장 안전합니다.