세무 Q&A
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Q.
부부 공동명의 관련
2017년경에 서울에 아파트 1채를 부부와 자식 1명 이렇게 총 3인이서 공동명의로 취득하였습니다. 자식은 실거주 2년 충족하였고, 부부 중 1인 또한 2년 거의 다 되어 갑니다.
1) 이럴 경우 실거주의무는 부부 중 1명만 충족하여도 충족되는 것인지? 아니면 개개인에게 충족 의무 발생하는것인지?
2) 자식 명의의 지분율을 부부 중 1인이 취득하려 할때 취득세율은 어떻게 되는지?
3) 취득시 취득가액도 시세와 유사한 수준으로 진행하여야 하는지?
4) 이번 5/9 양도세 중과 유예 종료와 관련하여, 다주택자 기준에서 청약으로 인해 보유하고 있는 아직 등기 이전인 분양권(?)도 주택 수에 카운트 되는지?
질문이 많은데 답변 미리 감사 드립니다.
리* 님
조회 : 1394건
답변 : 2건
26.02.09
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이승택 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.09
안녕하세요, 공인회계사이승택세무컨설팅 이승택 회계사입니다.
1. 실거주의무가 있다는 가정하에, 거주기간은 세대원 전원이 함께 거주한 기간으로 계산합니다. 부부는 동거여부를 불문하고 항상 동일세대로 보므로, 부득이한 사유로 인한 일시적 퇴거로 인정되는 기간을 제외하고는 세 분 모두 함께 거주한 기간으로 계산하여야 합니다.
2. 지분보유자 모두 1주택자를 가정하고, 취득세(농특세, 교육세 제외)는 유상취득시 1%~3%, 무상취득시 3.5%입니다.
3. 취득세의 과세표준은 시가인정액(불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액)으로 하는 것이 원칙이나 법에 정한 특수한 경우에는 이와 다를 수 있습니다.
4.2021.1.1 이후의 공급계약등에 의해 취득한 분양권은 중과세 판단시 주택수에 포함됩니다.
이 밖에도 양도소득세 계산시 고려할 사항이 많으므로 적정한 신고 및 절세를 위하여 전문가의 도움을 받으실 것을 권장합니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.02.10
안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1.1세대 1주택 비과세 판단 시 거주 요건은 '세대 단위'로 판단합니다.
원칙: 세대원 전원이 거주하는 것이 원칙이나, 근무상 형편 등 부득이한 사유가 있다면 세대원 중 일부
(예: 부부 중 1인 또는 자녀)만 거주해도 그 세대 전체가 거주 요건을 충족한 것으로 봅니다.
2. 매매(유상취득) 시: 취득 시점의 세대별 주택 수에 따라 달라집니다.
이미 해당 주택의 지분을 보유 중이므로 주택 수 자체가 늘어나지는 않지만, 해당 세대가 1주택 상태를 유지한다면 1~3%의 일반세율이 적용됩니다.
(단, 조정대상지역 2주택 이상 시 중과세율 적용 가능)
3. 취득가액 설정 기준 (가족 간 거래)
가족(특수관계인) 간 거래는 세무서에서 매우 엄격하게 봅니다.
시가와의 차액: 세법상 시가의 $5%와 3억 원 중 적은 금액 이내에서 거래해야 '부당행위계산부인' 규정을 피할 수 있습니다
4. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권: 양도세 계산 시 주택 수에 카운트되니 유의하시기 바랍니다.
등기 전이라도 '권리' 상태로 주택 수에 포함되어 다른 주택 양도 시 중과 세율 적용 여부에 영향을 미칩니다.
감사합니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
전제: 아래 답변은 현행(대략 2024년 기준) 일반 규정을 바탕으로 한 안내입니다. 실제 적용은 세대분리 여부, 다른 주택 보유, 취득·양도 시기, 지역(조정대상지역 여부), 거래 형태(매매/증여) 등에 따라 달라질 수 있습니다.
1) 실거주 2년 요건 충족 주체
- 1세대1주택 비과세의 ‘2년 거주’ 요건은 세대 단위로 봅니다. 같은 세대라면 세대원 중 한 명(통상 거주자 본인 또는 배우자)이 2년 이상 실거주하면 충족됩니다.
- 자녀가 부모와 같은 세대라면 자녀의 거주도 세대의 거주로 인정됩니다.
- 자녀가 분리세대라면 자녀의 거주로 부모 세대의 거주요건을 채울 수 없습니다. 공동소유인 경우 각 소유자의 ‘세대’별로 비과세 충족 여부를 따로 판단합니다.
- 2017년경 서울 취득이라면 대체로 조정대상지역 취득으로 보아 2년 거주요건이 적용되는 경우가 많습니다(취득 시점·지역 지정 여부 확인 필요).
2) 자녀 지분을 부모 1인이 취득할 때 취득세율
- 유상취득(매매)인 경우: 취득 직후 기준으로 그 부모의 ‘세대’가 보유하게 되는 주택 수에 따라 적용.
- 1주택 세대가 같은 주택의 지분을 추가 취득: 1~3% 일반세율.
- 조정대상지역에서 2주택이 되는 세대: 8%.
- 3주택 이상이 되는 세대: 12%(전국 공통).
- 지분 취득도 주택 취득으로 보며, 이미 그 주택의 지분을 갖고 있던 사람이 같은 주택 지분을 더 사도 주택 수 자체는 늘지 않습니다(세율 판단은 취득 후 세대 보유 주택 수 기준).
- 무상취득(증여)인 경우: 원칙적으로 3.5%(지방교육세 등 부가세 별도). 다주택 중과세율(8%·12%)은 적용하지 않습니다.
- 다만 증여는 별도로 증여세 과세 대상입니다(수증자: 부모). 직계존속·비속 간 기본공제(10년 합산) 5,000만원 적용 여부 검토 필요.
3) 취득가액(거래가) 설정
- 특수관계자(부모-자녀) 간 거래를 시가보다 현저히 낮게/높게 하면 차액이 증여로 보아 증여세가 부과될 수 있습니다.
- 일반적으로 시가와의 차이가 시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액을 초과하면(저가양수·고가양도 규정) 초과분을 증여로 봅니다.
- 안전하게는 국세청이 인정하는 시가(인근 유사 매매사례가액, 2인 감정평가 평균가액 등)에 맞춰 거래하고 증빙을 갖추세요.
- 증여로 진행한다면 애초에 시가 기준으로 증여세 신고·납부합니다.
4) 5/9 양도세 중과 유예 종료 후, 분양권의 주택 수 포함 여부
- 양도소득세에서 다주택자 중과 여부 판정 시 주택 외에 조합원입주권, 그리고 2021.1.1 이후 취득한 분양권도 주택 수에 포함하는 것이 원칙입니다. 등기 이전이라도 ‘분양권’이면 포함됩니다.
- 2020년 말 이전 취득 분양권에는 예외적 과도기 규정이 있었으니 본인 분양권의 취득일을 확인하세요.
- 참고로 세목별로 규정이 다릅니다(취득세·종부세의 주택 수 산정 방식은 별도 규정).
추가 조언
- 세대분리 여부(자녀가 현재 같은 주민등록 세대인지), 부모님의 다른 주택 보유 여부, 해당 아파트 취득일 당시의 지역 지정 상태, 자녀 지분 이전 방식(매매 vs 증여) 등에 따라 결론이 크게 달라집니다. 거래 전 관할 구청(취득세)과 세무사(양도세·증여세)에 서류를 갖고 구체적으로 확인하시길 권합니다.
- 필요하시면 세대 구성, 각자 다른 주택 보유 현황, 자녀 지분율/가치, 이전 방식(매매·증여) 등을 알려주시면 보다 구체적으로 계산 예시를 드리겠습니다.
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