참조만 부탁드립니다.
요약 결론
- 김포 주택: 2023.8에 상암동을 취득했으므로 2026.8 이전에 김포를 양도하면(3년 이내) 일시적 2주택 특례로 비과세가 가능합니다. 이 부분은 A·B 모두 동일하게 보신 것으로 보이며 A의 설명이 맞습니다.
- 상암 주택: 용산 빌라가 요건을 갖춘 10년 장기일반민간임대주택으로 주택 수에서 제외되는 상태를 유지한다면, 상암 단독(주택 수 1)으로 파는 시점에 1세대1주택 비과세 요건을 충족하면 전액 비과세가 가능합니다. “김포 양도 이후 증가분만 비과세”라는 B의 설명은 비과세 취지와 다릅니다.
- 다만 중요한 디테일: 상암을 고가주택(양도가액 12억 초과)으로 파는 경우 과세되는 일부 금액에 대해 장기보유특별공제(1주택 장특공)의 ‘거주기간’ 산정은 김포를 처분한 다음 날부터만 인정되는 것이 일반적입니다. 이 부분은 B가 혼동해 설명하신 것으로 보이며, “공시지가 상승분 과세”나 “장특공 전면 불가”는 맞지 않습니다.
핵심 체크포인트
1) 김포 주택 비과세(일시적 2주택)
- 요건: 상암(신규주택) 취득일(2023.8)로부터 3년 이내 김포(종전주택) 양도.
- 김포가 조정대상지역 여부와 무관하게, 통상 보유 2년(및 해당 시기·지역 요건상 필요하면 거주 2년) 충족 필요. 질문상 2021.8 취득 후 실거주하셨으니 충족 가능성이 큽니다.
2) 상암 주택 비과세(훗날 매도 시)
- 기본: 매도 시점에 주택 수 1이어야 하고(용산 임대주택은 주택 수 제외 요건을 계속 충족), 상암의 1세대1주택 비과세 요건(보유 2년, 그리고 ‘취득 당시’ 지역이 조정대상이었다면 거주 2년)을 충족해야 합니다.
- 질문에 “2023.8 당시 비조정”이라고 하셨으므로, 실제로 비조정이 맞다면 원칙적으로 ‘거주 2년’ 요건은 적용되지 않습니다(보유 2년만 충족). 다만 제도 변경·지역 지정 변동이 잦았으니 취득일 당시 지정 상태를 반드시 재확인하세요.
3) 상암 주택의 장기보유특별공제(고가주택인 경우)
- 양도가액이 12억을 넘는다면 일부 과세가 발생하고, 이때 1주택 장특공 계산에서 ‘거주기간’은 종전주택(김포)을 처분한 다음 날부터 인정되는 점이 중요합니다. 즉 김포와 상암을 동시에 보유하던 기간의 상암 거주분은 1주택 장특공의 거주기간으로 보지 않는 것이 일반적입니다.
- 이는 “증가분만 비과세”가 아니라 “장특공 산정에 반영되는 거주기간의 기산점” 문제입니다. 공시는가(공시가격) 상승분을 따로 과세하는 제도는 아닙니다.
4) 용산 빌라(장기임대주택) 주택 수 제외 유지 요건
- ‘장기일반민간임대주택’으로 10년 이상 등록·의무임대 준수, 임대개시 당시 기준시가(통상 수도권 6억 이하) 충족, 임대 의무기간 준수, 임대료 증액 제한 등 관련 요건을 계속 지켜야 주택 수에서 제외됩니다.
- 요건 미충족(중도 말소, 의무기간 위반 등) 시 과거로 소급해 주택 수에 포함되어 비과세가 깨질 수 있으므로 관리가 중요합니다.
- 2020년 이후 등록 제도와 세제 혜택이 여러 차례 바뀌었으니, 귀하의 등록 유형·시기·임대개시 시 기준시가 충족 여부를 서류로 확인받으세요.
정리하면
- “두 집 모두 비과세가 가능하다”는 큰 그림은 A의 설명이 맞습니다. 전제는 김포를 2026.8 이전에 처분하고, 상암 매도 시점에 1세대1주택 요건을 충족하며, 용산 임대주택의 주택 수 제외 요건을 지속 충족하는 것입니다.
- B의 “김포 양도 전 상승분 과세” “장특공 불가”라는 표현은 부정확합니다. 다만 고가주택으로 상암을 매도할 때 장특공의 ‘거주기간’ 산정은 김포 처분 후부터라는 점은 유의해야 합니다.
추가로 확인·준비하실 것
- 상암 취득일(2023.8) 당시의 조정대상지역 지정 여부 공식 자료.
- 용산 빌라의 임대등록 유형, 임대개시 당시 기준시가(6억 이하 여부), 의무임대 시작일, 임대차계약서, 임대료 증액율 관리 등 요건 충족 증빙.
- 상암의 향후 매도계획: 예정 매도가액이 12억을 넘는지(넘는다면 장특공 최적화 계획: 김포 처분 후 거주기간 확보).
원하시면 취득·보유·거주·임대 관련 날짜와 금액(취득가, 예정 양도가, 취득·양도 부대비용)을 알려주시면, 일시적 2주택 기한 체크, 상암 비과세 충족 시점, 고가 여부 및 장특공 추정까지 간단 시뮬레이션해 드리겠습니다.